2013年8月15日菏泽市曹县东昌地产项目营销的策略简案.pptVIP

;未来地产趋势;国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性;三四线地产市场态势; 初步判断—— 项目的成功开发面临以下挑战：相关数据统计，曹县目前市场项目大约有20多个并且各楼盘规模大，以北部新城为代表楼盘集中市场供应量巨大，而且很多项目只是一期在售，刚刚显露冰山一角，2013年市场还有新的楼盘入市，都集中在北部片区，像一栋洋房、绿洲国际、大唐世际城、巴东小镇、凤凰花园城等项目售楼处都在装修，由此看来竞争力非常之巨大，加上供求量巨大，市场需求量少，供求关系失衡，虽然政府对于农村户口进城买房给予住房补贴，但购买力有限，客户群体主要集中在各个乡镇外出务工人员及个体私营老板以及有限的企业员工。;封闭性市场面临客户的选择性问题;;全城覆盖 营销推广面面俱到 华丽作秀不计成本 坐以待客;区域强势占位 渠道精细化 主动出击;突破房产纯粹的居住价值，我们卖的是标签！ 突破大众眼中的寻常资源，我们提供的是稀缺！ 突破寻常客户购房体验，我们展示的是身份！;封闭性市场高性价比项目营销原则;;区域市场未来供求失衡，改善性需求供过于求;区域市场：地缘性客户主导下的较封闭化的市场;绿色人文;;客户信息获知渠道;低密度价值最大化;;展示攻略;如何营销？;必须把新都帝景项目的展示提高到东昌地产在曹县市场发展战略的高度 展示和情景式体验是促进客户购买的决定性因素，也是实现高性价比最主要的支撑;Feel可感知展示;1、售楼处是客户到访的第一站，也是客户洽谈、下定、签约的场所，具有展示和营销双重功能。因此，在展示上不仅要求豪华气派，同时还要体现营销气氛 其一：入口处增加销售信息，可将项目卖点做成展板进行展示，另外，增设音箱，让客户进门就开始享受音乐。 其二：设置一个展示区域，展示企业与红酒水吧展示区 2、客户走下看楼车进入样板房，这一过程中只要客户视力所及范围内均应体现应有的品质感，注意细节，强化配饰设计，注意维护。 3、样板房：装修风格体现阔绰及绿色的感觉，多用水晶灯饰，金色元素，暖色调。 4、景观展示：园林和建筑风格融为一体，采用水景??小品、大树、珍贵树木，灵性而又具有江南风情，保证纯粹性和私密性。;【售楼处】 不仅仅是卖房子的地方 它还应该是传播一种思想 灌输一种生活方式的地方;售楼处展示;【景观展示样板房】 让客户视、听、闻的是触手可及的实景 体验的是人性化的氛围塑造 让其触景生情，畅想未来， 深陷自我想像生活场景，而无法自拔;道路、堤、廊、溪、花园等浪漫人文元素形成多个景观亮点布局于地块各处;展示中心广场或景观展示区入口以节点的震撼,形成强烈的视觉冲击;样板房服务员服务要点： 解答客户疑问：熟悉项目基本信息和户型工程知识，能流利回答客户问题。当客户问题无法回答时，必须说：“对不起，这点我不清楚。请咨询我们的销售代表好么。”不可出现客户提问但不回答的情形。 微笑：礼仪统一规范，必须微笑服务。凡客户进门必须说“您好，欢迎参观”。 保洁：时刻保持样板间物品整洁。;第二重——轻推广;通往市区主要道口关键要点的广告牌霸占 项目周边高炮的选择性霸占 周边乡镇要道的霸占 曹县尽是“新都帝景出品”;具体措施： 1、围墙：工地现场外围栏用曹县古文化的装饰方式体现项目气质 2、围档广告牌：部份重要路段（入口处和路口处）设5米高墙式围档广告牌，塑造出众气势；;具体措施： 1、项目周围主要的干道，也是车流人流比较集中的区域，通过路旗，形成区域占位 2、路旗是截流客户最主要的渠道;宣传推广：短时间内集中爆破，在唤起市场对新都帝景的强烈关注后，节奏性的控制线上推广;客户渠道：客户细分，精确制导;举措4：与曹县的社会部门携手赞助相关公共活动，邀请企业中高管参观项目 通过与当地的行业协会或工业区的管委会联略，提供举办相关活动的场地或费用的同时宣传项目。;第三重——精活动;“城市化发展中的价值提升和文化个性”高端论坛;样板区及样板房盛大绽放名车展;东昌地产XX周年庆暨“新都帝景产品发布鉴赏会”;【活动攻略】 —客户维系;目的：以家庭亲子活动吸引客户上门，激发孩子的活动兴趣，增加社区的人文品质，营造活跃社区形象 内容：蛋糕DIY游戏比赛、爱心娃娃DIY游戏比赛 推广：现场、网络 要点：激发孩子对社区的热爱;老带新活动;新年客户联谊答谢会;第四重——强服务;服务攻略1：销售篇(一)仪表高雅的销售人员是客户感知项目的第一关;1.加强销售人员基础及综合能力培训，增强基本功，提高服务意识和销售技巧，提高现场杀单能力案场;2.建立案场基本管理制度，保证有效实施;3.引入激励机制，提升团队战队力;服务攻略2：物业管理篇销售期间的物管重在展示，适时地练兵训练必不可少;服务攻略2：物业管理篇售楼处酒店化：酒店化的建筑形式和服务模式，借鉴五星级酒店的礼宾服务