写字楼的投资机会以及风险.pptxVIP

写字楼的投资机会与风险1253012李文秀写字楼写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。上海著名写字楼上海环球金融中心金茂大厦竣工于1999年，曾经是中国大陆最高的大楼上海著名写字楼上海中心大厦恒隆广场建成于2001年，建成时是中国上海浦西地区的第一高楼中国第一高楼及世界第三高楼上海写字楼的投资市场 在经历了2013年第四季度活跃的市场表现过后，上海写字楼投资市场在一季度表现较为平静，仅实现四栋重要整栋交易，总成交金额约为78亿元人民币。国内买家依然是推动写字楼投资市场需求的主要动力，而国际投资者却因为货币风险、低回报率和疲软的经济形势而保持谨慎。一部分投资者转向投资商业和物流园区以期获得更高回报和增值空间。 由于租金和回报率（毛收益率略微高于5%）基本持平，资本价值保持稳定。市场前景投资机会2014年余下时间核心区域将会有6个新项目入市，共计新供应478,000平方米。在6个新项目中，4个将于二季度入市，这将有可能在短期内推高全市平均空置率。 值得注意的是，陆家嘴世纪金融广场二期（220,000平方米）将于今年完工。该项目的规模、区位、规格以及开发 商背景都意味着该项目会被市场很好地接纳，并且能有效释放一些被抑制的需求。 除了核心区域，大量的非核心区域供给也预期于今年进入市场。这将给业主们带来竞争压力，尤其是拥有大量供给的浦西地区。虹桥交通枢纽将在今年迎来 其第一个新项目——由瑞安房地产开发的虹桥天地。另外，虹桥协信中心和虹桥绿谷项目也将于今年入市。在12个预计今年入市的非核心项目中，只有一个项目位于浦东，占总建筑面积的9%。 尽管经济增速正在放缓，改革和相关激励政策仍有可能带动写字楼市场的需求。随着私有银行的出现以及民营企业融资渠道的过大，国有企业有可能会流失一部分市场份额。与此同时，一些产业在自贸区对外资的开放，例如电信产业，将会提升本土公司的竞争力并刺激其在经营模式和发展战略上的创新。在投资市场方面，由于投资者受到高融资成本和缓慢的增长速度影响，回报率预期将保持稳定。国内买家用于长期自持和资产保值目的而进行的交易活动将可能持续。另外，2010年三月政府曾宣布主营业务非房地产业的大型国企应当适时退出房地产市场，而如今这一计划正在落实。据近期报道，截至三月底，75家大型国企已将高达100亿元人民币市值的房地产资产挂牌转让。政府此举的目的在于使大型国企回归其核心职能。而这也会为那些敏锐的投资者提供投资机会。上半年仅签约88万平 环比下跌45.37%上海搜房数据监控中心统计，2014上半年上海写字楼签约套数同环比均有下跌，环比下跌41.56%，同比亦跌18.15%；签约面积方面，环比大跌，跌幅达45.37%，近乎腰斩，同比亦下跌7.77%。从单月市场来看，2014上半年月度成交量大多处于15万方以下，仅在5月受到单个项目的拉动，当月成交量突破25万方，达到2013年以来第三高位。从上图来看，2014上半年上海写字楼市场虽相较于2013年呈回落态势，但整体好于2012年同期，市场近期传出的崩盘论，目前还言之过早。高端商住拉升 上半年成交总额同比涨近1成上海搜房数据监控中心统计，2014上半年上海写字楼签约均价同环比均上涨逾1成，其中，同比涨幅18.08%，环比涨幅14.95%。由于成交量环比大幅下跌，使得成交总额环比出现37.2%的跌幅，但同比却呈上涨态势，涨幅8.91%。从图表中可以看出，2014年1-6月上海写字楼的成交均价均在19000元/平以上，5月时涨至35817元/平，为2011年以来月度最高点。从各区县来看，6月上海共计8个区县有新的写字楼取得预售或销售资格，其中，闵行区以3.97万方的新增供应量居首，宝山以逾2.35万方的供应量位居次位。从区域去化来看，由于松江区自身库存基数小，加之6月签约量在区县排行榜中排名第三，使得松江区去化率全市居首，去化率达10.88%。闵行区虽签约量最多，但由于库存逾41万方，去化率仅有5.59%，次于松江区。 谢 谢 ！