上海2012年1月市场月报.docVIP

同策观点——一月喜洋洋 楼市惨淡淡！ 在喜洋洋的一月，楼市继续经受寒流。特别是春节黄金周，上海7天合计成交面积1749平米，同比11年春节分别下降了28% ，与2010年相比，下降幅度更是达到6成以上， 2012年春节的16套房源成交量创下了有数据监测以来的新低。 其实一月前几周市场已经有所反应了。房企纷纷采取捂盘的策略渡过意料之中的2012年1月。除了一月第一周市场有瑅香公馆、万科金色领域、人生港湾南欧城这三个新盘开盘上市之外，其他三周市场都是零供应。就算有开发商领取了预售许可证，也不着急开盘，而是观望等待节后市场动向，期待小阳春。然而从一月开盘的三个开发商报出的开盘均价看，显然大部分大型房企丝毫不看好一季度的市场，试图以低价快速销售回拢资金。 不过很显然，调整普通商品房认定标准与继续调控房地产的预期使得大部分刚性需求购房者维持观望态度。 市政府提出2012年供应各类保障房达到11万套，是2011年全市8.3万套新建商品住宅供应量的1.33倍，是2011年全市6.1万套新建商品住宅成交量的1.8倍。并且申请标准下降到人均月收入5000元/平方米，已经是上海2011年人均可支配收入的1.66倍。增加保障房供应量和降低保障房申请门槛已经极大地影响了刚需购房的决心。 而一季度将要调整上海市普通住宅认定标准，将把内环内普通商品住宅价格线将从08年救市时的245万以下上涨到如今的330万以下，内外环间也将从140万以下上调至200万以下，而外环线以外则从98万以下上调至160万以下。三条线分别上调了37.5%，42.85%和63.27%，间接促成了一月改善型需求，特别是置换需求放慢出手速度。 由此，笔者认为，根据季节性因素、市政府的保障房和普通住宅标准线调整带来的心理预期、以及全民普遍看跌和观望的清晰，二月市场迎来小阳春的概率微乎其微，月需求量环比可能出现50%以上的上升，但是难以出现同比2011年的大幅上升。二月笔者继续看淡楼市。 一月市场回顾——量上供求两淡，冷清开年；价上保持稳定，双方寸步不让！ 1月供应成交情况 物业类型 供应面积 成交面积 成交均价 单位 万平方米 环比 万平方米 环比 元/平方米 环比 商品住宅 10.38 89% 21.27 63% 22541 2% 公寓 6.05 93% 19.01 62% 21185 3% 别墅 4.33 56% 2.26 69% 33917 2% 办公 5.4 82% 6.42 58% 22504 15% 商业 5.89 80% 7.72 59% 16165 19% 1.一月重点项目开盘情况——凡是开盘的必是低价，凡是低价的才能热销的！ 项目名称 环线 板块 推盘户型 推出量（套） 价格 （元/ ㎡ ） 优惠情况 瑅香公馆 外郊环 嘉定主城区 80平和90平全两房户型 一栋毛坯80平，一栋精装80平，一栋毛坯90平 毛坯13000，精装14000 无 万科金色领域 外郊环 嘉定主城区 主力户型为90平 352 12500 购房最高优惠7万 人生港湾南欧城 外郊环 惠南 80-90平2房，110-130平3房 200余套 11000 开盘当天8.8折，目前9.2折 2. 一月存量分析——商品住宅外环以外存量明显下降，其余环线都在高位；商业办公受追捧，存量明显下降！ 3．一月公寓市场回顾——供应成交双双遇冷，星河湾降价就热销，带动全市均价上台阶！ 2012年1月，新推公寓楼盘整体不多，仅有6个项目，总共推出6.05万平方米，环比下降了93%，与去年相比也有86%的大跌。成交方面，总成交19.01万方平方米，环比下跌62%，同比下落76%，但受星河湾降价带来的密集成交拉动，成交均价较上月却有3个百分点的上扬。 表1：一月公寓供应排行 楼盘名称 套数 面积㎡ 嘉博名邸（二期） 177 17179.98 绿地清猗园 192 15638.04 恒盛鼎城（西城） 121 10046.53 舜川公寓 99 10000.49 华润置地菁英苑 37 7160.48 天歌华庭 4 518.42 表2：一月公寓成交量前十位 楼盘名称 套数 面积㎡ 均价元/㎡ 星河湾荟苑 34 11874 53160 明城海湾新苑 109 10868 7002 万科金色华亭苑 109 10001 13511 温馨佳苑三期 109 9772 10658 碧翠园 43 7315 29011 练祁佳城金色榴乡园 70 6270 12490 新城忆华里 32 4225 13651 大华锦绣华城4-7号地块一期、三期住宅项目 45 3704 20720 海滨新城（4） 30 3667 8791 恒盛鼎城（东苑） 36 3260 20148 同策分析师姚