永佃权未保存建物.doc

案例一 1某甲於85年間為農作物週轉金之需要，以其所之土地設定最高限額抵押權新台幣2500萬元(850507登記)，期間為不定期金額，並邀同其配偶某乙為連帶保證人，借款新台幣2000萬元，最後展期日為910704。(依不動產登記謄本所載，第三人某丙於930611登記永佃權，金額500萬元，年地租33088元。) 註：支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權為永佃權。 2第三人某丁、某戊(債務人之子)均提出建設局於901216所核發實施區域計劃地區自用農舍使用執照，主張未保存登記建物為渠等所有，不得查封。 3永佃權人某丙具狀主張儲水池、自動葯噴霧設備…等及蓮霧樹等為其所有，不得查封。 處理流程：(確立目標、事實之了解與法律見解之適用、擬定策略)。 一、確立目標：本案若第三人丁、戊、永佃權人某丙之主張成立，勢將嚴重影響債權回收。是應排除2、3項之主張，地上物均併付拍賣。 二、事實之了解(查閱徵授信案件，實地查訪)： 尋求其他事證，主張為債務人所有。 1查得連保人已於民國59年時即已遷入未辦保存登記建物內(此時其子僅為幼兒豈有能力建屋？)，此證物或將得推翻連保人之子主張未保存登記建物為其所有。 2另行查得債務人於79年曾出具承諾書，表示地上建物為其所有，並承諾辦妥登記後同意設定予本會。 3系爭建物現狀，與使用執照所載相異。 三、分析(法律見解之適用)： ㈠第三人丁、戊主張因取得使用執照而擁有所有權。 ⑴查民法§758條之規定：不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。亦即本國物權之取得，採登記生效要件主義，經登記有絕對之效力，反之則非當然取得所有權，而成為未保存登記之建物，或違章建築處理辦法第2條所稱之違章建築(即建築法適用地區內，未依法申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物)。 ⑵次查未保存登記建物所有權之認定，為以所有之意思興建房屋，即為原始建築人取得該房屋之所有權，其取得所有權非以登記為要件，至究以何人名義請領建造執照，在所不問。(70年度台上字第1970號參照) ⑶再查建造執照及使用執照起造人名義，僅為依建築法規行政管理上之措施，尚非決定建物所有權歸屬之依據。 ⑷未保存登記建物既經法院拍賣取得並取得權利移轉證書後，即應認為取得該建物之所有權，但依民法第七百五十九條之規定，仍不能處分其物權。(民國78年3月16日臺灣高等法院暨所屬法院民事法律問題研究彙編 第7輯708頁参照) 綜上論結：丁、戊雖取得使用執照，仍非當然為所有權人，原始建築人始為所有權人。 四、策略(攻擊防禦之方向)： 1具狀主張取得使用執照之起造人，非當然為所有權人。 2若確為丁、戊所有，應尋求併付拍賣而價金交由所有權人受償之可能。 3建物若查無獨立出入門戶，或可主張從物 ㈡永佃權人之主張及永佃權存在之影響。 ⑴按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響；民法第八百六十六條定有明文；所謂【其他權利】，係指與地上權同屬用益物權之地役權、永佃權或典權而言；至有用益準物權性質之【租賃】或用益債權性質之【使用借貸】，實務及學理上亦認屬於上開所謂【其他權利】之範圍。故〔不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第八百六十六條規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但於抵押物之賣得價金，或該物扣押後由抵押物分離之天然孳息，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響，則依同條但書之規定，其所設定之權利，對於抵押權人自不生效。 ⑵經查閱民國91年辦理展期時，勘查押品所留存之照片，蓮霧樹即已存在。 ⑶依不動產登記謄本所載，永佃權人設籍台北市，或民法第845條第1項永佃權人不得將土地出租於他人之規定。永佃權利得以轉讓，惟土地應為權利自行耕作。 綜上評估：永佃權之登記始於抵押權設定之後，若影響抵押權所擔保債權之受償，則得聲請除去。就形式上之判斷，該永佃權可能係通謀為虛偽之行為，依民法第87條規定，應屬自始無效。 策略(攻擊防禦之方向)： 一、訴請塗銷永佃權。若成立並得以使公務人員登載不實之刑法罪責為手段，加速處理本案。 二、若永佃權為合法存在，則聲請除去。 本案建議： 依相關資料、現場勘查之事實暨法律見解之適用，本案就形式上之判斷，應得以排除第三人、永佃權之主張，達成所設定之目標。(詳如起訴狀) 參考資料 裁判日期：民國 70 年 6 月 10 日 資料來源：最高法院民刑事裁判選輯 第 2 卷 2 期 219 頁 相關法條：民法 第 758 條 案由摘要：執行異議 要 旨：以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有權，其取得所有權非以登記為要件，至究以何人名義請領建造執照，在所不問。 發文字號：司法院 (78) 廳民二字第 261 號 發文日期：民國 78 年 3 月