乌海市“新锐尚都”商业定位、企划、招商、销售及运营管理综合解决方案.docVIP

决策机构 目 录 前言 一、市场研究 1.宏观市场（购买力层面） 2.区域商圈（消费力层面） 3.可比项目（竞争力层面） 4.市场综述（趋势研判） 二、项目定位 1.区段定位（SWOT分析） 2.产品定位（功能定位/业态组合/规划设计） 3.客户群定位（投资者/经营者/消费者/供应商） 4.价格定位（租金/售价/投资回报） 5.市场形象定位（主题定位） 三、营销企划 1.策划推广主题 2.案名及VI系统 3.广告策略、推广策略及媒体策略 四、招商管理 1.招商策略 2.招商渠道 3.招商管理 五、销售管理 1.销售策略 2.销售渠道 3.销售管理 六、运营管理 1.开业筹备 2.商场运营 七、工作计划 1.年度计划 2.近期安排 结语 前 言 商业地产是继居住型物业之后更讲求专业、理性及实践的房地产投资模式.商业地产不单是讲究炒作概念,注重户型和环境就能完销,商业地产的投资价值还跟所在地点区域所先天具备或后天营造的商业氛围是否浓厚相关.具体来说商业项目市场的定位，功能的划分，业态的组合，品牌的档次，招商租售的操控，以及建成后的经营管理形式如何,都需要有一套科学性的整体策划，正确的功能定位方案.商铺所代表的,不再只是一个铺面,更多的是隐藏在铺面后面的无限获利商机。 ●何谓商业地产？ 商业地产具有商业、地产与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性极强。简单地说，商业地产是一种结合体。它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机链接起来；一个成功的商业项目，必须从有效的保证购物或消费人流着手，此之所谓“人气”；进而吸引商业经营商的进驻，营造项目“商气”；再从而引发市场投资者的购置意欲，并经过项目日后的专业运营管理，项目才能达到“丁财两旺”的最终理想局面。 ●商业地产与其它类型地产又有何不同？ 差异1:作为一个动态地产投资项目,商业地产主要依靠经营获得收益,需要依托于商业地段价值和经营环境特色； 差异2:商业性更强,对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高； 差异3:商业建筑的土地出让金要比住宅高,土地出让年限只有40年; 差异4:相关政策一般商铺贷款额度最高为6成,还贷期限最多为10年,利率6.25%.工程到了具备竣工备案条件后,银行才放款.消费者商业物业贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生； 差异5:商业项目使用率较住宅为低（因需规划大堂空间及较大面积公共走道），公用率/公摊率高； 差异6:商业项目的物业管理费相比住宅或办公楼项目一般为高（因设备运营成本较高）； 差异7:国内外开发商多划分其所开发的商业物业为“持有型物业”（便暂供招商出租，不“散卖”影响长期运营） 差异8：商户缴纳的配套费用标准与住宅用户不同；水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异9：商铺场地的装饰、经营、维护等费用大；商业项目一般交房标准为租赁场地内毛坯房标准，公共走道精装修；故商户通常会获得“免租装修期”（管理费不免）的豁免； 差异10：操作成功的商业物业开发回报利润通常较住宅为高； ●商业项目定位及运作形态 商业形态 规模面积（平米） 经营特色 案例 超大型商城 （SHOPPING MALL） 200000以上 购物、餐饮、娱乐、服务等功能齐全（各功能设主力业态店），停车设施充足，于国内发展需求空间存疑 世纪金源（北京） 综合性商场（SHOPPING PLAZA/EMPORIUM） 40000-100000 功能齐全,多位处城市繁华中心商圈,部分内分设百货公司或超市 骡马市、中环广场、唐人街、开元 百货公司/商场 （SHOPPING CENTRE） 10000-25000 品牌零售购物为住，餐饮娱乐等配套 服务为次，城市核心商圈位置 世纪金花、百盛、百货大楼 专类商场/市场 (SHOPPING ARCADE/MARKET) 10000-20000 “专而精”单一商业功能,如娱乐城、电器城、通讯城 国美城、东门古玩城 仓库式超市 (HYPER MARKET) 20000-50000 国外引入之大型家居购物超市业态,位置偏离城市中心区,多以服务大型社区为主,停车位充足,国内发展需求空间存疑 沃尔玛、普尔斯玛特、山姆叔叔 超市 (SUPER MARKET) 2000-5000 独立或于商场内开设,售卖生活用品及食品为主 海星、人人乐 独立商铺/街铺 (SHOP FRONTS) 50-500 1.2层中小型商业临街店铺