2014中铁石家庄师范大学项目前期定位及策划报告（上）112P.ppt

项目地块周边目前没有标志型商业，但被周边大型商圈所环绕，已有商圈对其具有一定的辐射作用； 项目周边区域主要以小型商铺为主，业态主要为餐饮、小型便利店、服务配套、休闲娱乐等； 项目北侧是中心商业区（北国商业圈），先天下高端商区对该区域档次有一定拉升作用； 2、项目区域商业市场特征 项目所在区域并未形成规模型商业，主要以小型底商为主，但随着临近商圈不断扩大建设和供应的同时，对该项目区域也具有一定的辐射和覆盖作用。因此对项目临近区域未来市场供应进行调研分析： 临近区域商业正处于大量开发阶段，目前入市项目极为有限，市场存量后续供应量较大； 区域市场总量预计约100万平方米，近期潜在供应量预计在65万平方米； 3、区域重点商业物业供应情况分析 项目名称 总规模（m2） 商业规模（m2） 商业位置 万达广场 184万 约28万 集中型商业和2层住宅底商 新源NASA 18万 6.6万 1-6层集中型商业 金正海悦天地 30万 约11万 1-6层集中型商业 勒泰中心 62万 约20万 集中型商业 主要项目供应情况 万达广场：底商约700套。 勒泰中心：六层商业裙楼和地下大型超市，共计20万m2。 新源NASA：商业1-6层集中性商业中心，引入品牌：Apple，沃尔玛（B1），HM，奥斯卡国际影城，连卡佛，飞利浦等。 金正海悦天地：4万m2 集中商业，2万m2沃尔玛超市。 3、区域重点商业物业供应情况分析 项目名称 商业规模（m2） 销售模式 价格控制 万达广场 约28万 集中型商业自持，底商出售 底商预计2-3万元/m2 新源NASA 6.6万 开发商持有 待定 金正海悦天地 约11万 开发商持有 均价3万元/m2 勒泰中心 约20万 待定 待定 临近区域内出售商业价格基本控制在2-3万元/ m2 ； 客户主要来源以石家庄本地客群为主，辅有少量外地客群，且这部分客群多数对石家庄房地产投资市场较为熟悉； 客户主要以经商客为主力，辅助部分投资客及少量散户； 投资客户主要关注项目未来升值空间，回报速度。 4、区域内商业物业销售情况分析 区域处于市场品牌化引导教育阶段，国际化高端品牌引入相对较弱： - 仅北国先天下引入部分国际品牌； - 仅满足了大部分中端客户的需求，及少量的高端消费需求。 5、消费需求分析 消费人群构成 传统商圈以中产阶层及工薪阶层为主，附有少量低收入人群； 购物地点悬着有一定区域性（地域情结），以石家庄本地居民为主，且近距离居住客群。 5、消费需求分析 规模：183万m2 容积率：商业4.0 物业类别：26.4万m2购物中心，10.5万m2商业街。 产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300 m2 车位配比：1：1.5 建筑层高：底商4.5m 物业费：商业4元 开盘日期：2010年7月，商业预计2011年6月开盘 总投资：80亿元 6、竞争性商业研究 ---- 石家庄裕华万达广场 价格：底商预计2-3万元/m2 商业：购物中心20 万m2 ，拥有3万m2的万千百货，1.7万平米娱乐广场及4.85万m2商业步行街；住宅底商2层面积120~300 m2 ，共计700套，价格预计2-3万元/ m2 ； 可能入驻商业：万千百货、IMAX国际影院、大歌星KTV、西班牙ZARA、孩子王、国美电器、同庆楼屈臣氏、必胜客 成交情况：商业未开盘销售 项目点评：成熟的一线地产品牌，靠品牌优势实现了高价高量的市场效应。 6、竞争性商业研究 ---- 石家庄裕华万达广场 规模：18万m2 商业建筑面积：6.6万m2 容积率：3.5 产品组合：1-6层集中商业 建筑层高：商业4.1m 价格：公寓12000元/m2 物业费：2元/ m2 车位配比：地下二层、三层均为立体停车场 （近千余个） 装修：公共部分精装修 成交情况：商业未开盘 6、竞争性商业研究 ---- 新源NASA 商业：总面积6.6万m2 ， 1~6层商业，统一管理招租，B1 引进沃尔玛； 商业含零售45%，餐饮30%，休闲娱乐15%，服务10%； 引入品牌：Apple，沃尔玛，HM，奥斯卡国际影城，连卡佛，Phlips 租金模式：纯租金 项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。 6、竞争性商业研究 ---- 新源NASA 规模：62.36万m2 商业建筑面积：约20万m2 容积率：6.5 产品组合：6层的商业裙楼，地下超市 建筑高度：商业裙楼为35m 价格：待定（未开盘） 立面材料及风格：玻璃幕墙，现代简约 车位配比：地下停车位3250个，摩托车及自行车停车位约