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物业管理相关法律问题 主讲人： 陕西恒达律师事务所律师 联系电话： 提纲 第一章 物业管理相关概念 第二章 业主的建筑物区分所有权 第三章 业主自治机构运作法律问题 第四章 物业服务合同相关法律问题 第五章 物业管理实践中问题的处理 第一章 物业管理相关概念 一、物业 （一）从物业管理角度讲：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。广义上讲，指房屋及配套的设施设备和相关场地，这里的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅、加工厂、仓库、商店。狭义上讲，仅指居住物业，即居住房屋及其配套的设施设备和相关场地，具体讲，是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 （二）法律上对物业的定义：国务院颁布的《物业管理条例》中所称的物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。《条例》中的“物业”包括住宅房屋，也包括非住宅房屋。 二、业主 《物业管理条例》第6条将业主界定为房屋的所有权人。但是2009年新出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。这意味着法律上所定义的“业主”并不仅限于房屋的所有权人。 三、物业管理 物业管理，是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 四、业主的建筑物区分所有权 《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 五、物业服务合同 《物业管理条例》规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。 第二章 业主的建筑物区分所有权 《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据此条可知，建筑物区分所有权包括建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。 一、专有权、共有权概述 （一）专有所有权：是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。专有所有权的客体是建筑物的专有部分，即具有构造和使用上的独立性的建筑空间。专有所有权包括了所有权的一切权能。《物权法》第71条规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （二）业主共有权：是建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分的权利。《物权法》对业主共有权的规定体现在第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 二、专有部分和共有部分的范围界定 关于专有部分和共有部分的界定：《物权法》未对专有部分的范围做出界定，从目前的交易实践来看，采取的是“壁心说”，依此说，专有部分的空间范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。 《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确界定了专有部分和共有部分的范围。该解释第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 解释的第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当