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上海二手房市场年底急剧爆“冷”，2018年楼市或将迎来暴跌？
楼市下行的环境下，一个小区内性价比高的那几套房子，决定了这个小区的价格维度。
而小区的均价和中位数价已经成为了白白干挂的价格“相公”！
我们一定要定期把市场信息反应给正在走向地产交易的用户们。
下面我举几个例子先给大家热身一下：
案例1：闵行七宝的万科城市花园
截止12月17日，2010年-2011年建的万科城市花园有29套房源在线挂牌。
为了公平科学统计，我们选取了同一类型的多层户型（14套是多层）作为价格分析基础。
1楼带花园的户型构建了多层的价格天花板—7.1w。但是在8天前，一套66412元/㎡一楼户型上线挂牌，凭着7%左右的差价将改写整个多层的价格体系。
也许是示范效应，
是下图底层房源10月上线时：70325元/㎡，
现在也相应调到了：67681元/㎡。
所以，以此为依据，我们推断万科城市花园正常户型的明智挂牌价应该在64500-65500元/㎡之间。
案例2：中鹰黑森林
截止12月17日，2010年-2011年建的中鹰黑森林有17套房源在线挂牌。
其中130㎡+户型有6套，似乎84789元/㎡挂牌已经是性价比比较高的房源了。
但是结合这153天的挂牌价格轨迹看，你会大跌眼睛。
它居然在7月上线时才78567元/㎡！挂牌了120天未果，估计业主在120天急售失败后，放弃了，重新把价格又调高了84789元/㎡！
所以，小户型能被市场接受的明智价格在80000左右，户型溢价和区位溢价相抵，所以中鹰黑森林大户型的明智挂牌价应该在80000元/㎡左右。（部分较好户型除外）。
连续说了两个下行案例，再说一个行情走稳项目。
案例3：翠湖天地御苑
看翠湖就更复杂，必须结合图。
1）1、2、3、4、5、6、7前看公园湖景，是楼王之地，但看了链家网，似乎并没有什么房源。
2）能代表小区均价水平的9、8、11、12的高层，接下来我们分析一下以上楼宇的户型（当然9、8景观表现会更好些）。
结合挂牌时间看：9、8、11、12的低区超过13w难卖了，一年两年的白挂。
而高区190㎡户型157127元/㎡，近期看房居然莫名的多了
综合比较，（此处略300字）位于8、9号楼宇149413元/㎡的中区房源属于整个小区性价比较高那套。
所以挂牌29天，引来的15次带看。
考虑9、8景观偏好因素，
我们将翠湖御苑行情价格定在14w-15w之间。
按照以上方法，我们将上海标杆二手房项目的明智价进行了计算和发布，见下表：
图例：
黄浦区
静安区
徐汇区
长宁区
普陀区
杨浦区
虹口区
闵行区
宝山区
嘉定区
青浦区
松江区
奉贤区
浦东区
编者有话要说：我综合这600个标杆项目，明智价格（市场接受价格）和白挂价格（中位数价格）差幅为-8.3%。
这个检测和链家内部监测基本呼应
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