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第六章:案例分析 总结： 必胜的信念 探测真实原因 分析的重要性 为客户着想 向客户的虚荣心求助 感情的渗透 综合知识的运用 客户是可以说服的 第二讲 完 第三讲 房地产基础知识培训 第一章:如何介绍产品 一、楼盘基本资料解述 开发商简介 楼盘所处区域 区域特色 公共投资与重大建设 教育设施 交通状况 都市发展规划与公共设施 产品的基本数据 楼盘抗性（楼盘本身具有的不利因素） 楼盘特色 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 1、位置： 项目所在位置 区域环境现状 区域规划前景 交通状况 生活方便度 科教文卫分布 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 2、配套： 小区内配套 市政配套 商业配套 银行 会所 配套使用收费标准及比较 配套的可达性 配套的可持续性发展 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 3、建筑单体： 建筑风格 外立面 建筑形式 比例 尺度 材质 色彩 结构 …… 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 4、户型： 分区 功能 开间 进深 视野 家具布置 通风 排水 采光、气候调节 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 5、设备： 设备 品牌 装修标准 材质 环保 节能 科技含量 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 6、规划： 主要技术经济指标 规划特点 日照 通风 区内道路 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 7、区内交通： 人车分流 人与车 交通的干扰 车库（位） 管理费用 停放位置 车速 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 8、价格： 开盘价 起价 均价 最高价 性价比 折扣 实际支出 装修 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 9、结构： 结构特点 施工方法 材质 造价 抗震性 防水性 防火性 耐腐蚀性 防噪性能 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 10、使用年限： 各种材料的寿命 材料维护 价格转移年限 折旧与升值 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 11、面积： 功能 大小 合用性 经济性 紧凑度 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 12、分摊： 分摊部位 分推率 分摊构成 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 13、物业管理： 物业公司 介入时间 服务内容 服务成本 服务的可延续性 服务收费标准 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 14、绿化： 绿化率 绿化形态 绿化功能 绿化规模 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 15、日照： 规范要求 日照时间 日照质量 间距 外立面与日照 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 16、通风： 朝向 主导风向 垂直气流 平面气流 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 17、节能： 采暖系统 保温材料 外墙能耗 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 18、隔音： 噪声 隔音能力及措施 声源控制 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 19、私密性： 视线干扰 公私分离 动静分离 洁污分离 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 20、优惠措施： 价格优惠 赠品 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 21、开发商： 开发商 实力介绍 信誉介绍 第一章:如何介绍产品 二、产品解述 22、付款方式： 第四章:房地产基础知识培训 90、套内建筑面积的计算： 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 （1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 （2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 （3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 第四章:房地产基础知识培训 91、公有建筑面积的计算和分摊： 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 （1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用