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房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺 《住宅房地产营销策划大全》 锦上花企划思路 小资情调，花样生活。 命中注定浪漫，一生只爱情调，知音只有自己…… 在锦上花售楼处，在锦上花样板间前，再豪华的人也会感受到威胁，看出自己的寒伧。 锦上花是一个容易征服目标客的项目。 我们的感受是——一见倾心，再见倾城。 一个雍容入骨的小资住宅。 在深圳真正从理念到行动都完全贯彻执行小资风格的项目。 在写小资文章之前，我们有必要培养自己的情绪。 先从坏的说起…… 一叶障目，最大陷阱—— 我们的客户可以简单地分为三类 一、罗湖年轻客 二、罗湖投资客 三、深港家庭 可见，问题的症结在于本项目的三重属性。 第一重：小资（一次置业或二次置业） 第二重：投资 第三重：外资（休闲渡假） 三重属性也罢，三种客户也好，我们能做到信息的有秩投放吗？ 解决之道 分不同的传播渠道传递不同的诉求信息。 解决问题的核心—— 使每一种诉求纯粹化，简单化。 当然，将问题进一步简化可以得到的结果—— 一、内销 二、外销 投资价值永远不会也不可以成为诉求主题来干扰我们的广告行为。因为大部分的买家还是以自住为第一考虑，投资价值只是用来支撑自住买家的购买信心的信息。 因此，投资价值只是本项目的一个支撑点。 我们能解决的问题——内销 外销的销售传播渠道和诉求口吻以及媒体使用都应由专业外销广告公司考虑。 千万不要寄希望于内销的广告还能附带着解决外销的问题。 我们现在要做的是将问题简化再简化，信息传递干净再干净，而不是将问题复杂化。 我们要做的事情，可以得到的结果是—— 最纯粹的小资住宅的创意性推广。 再说好的一面。 有情调的房子是洋房，没有情调的房子就是农民房？ 对于内销而言无论首次置业还是二次置业人们生活方式的追求莫过于小资，加之项目本身的小资情调的渲染更是浓到了沸点，对于投资客而言，小资同样是促进他购买的信心保障，可以试想：农民房和小区房谁租得更好？小区房和小资房又是谁更抢手？ 内销的策略核心如下： 推广，创意性推广 锦上花·推广 雍容入骨，情调永远 前言 “即使最坚强的战士，心中也会唱歌” 小资情调是这个世界上最美的情调之一，也是生活中必不可少的调料…… 目标客层的生活方式 用五月花餐巾纸。或者可以用有绣花边的，绣有自己名字缩写的手绢。 看《花样年华》，穿旗袍…… 小资生活和小子情调与本项目的结合点，也即定位支撑点，如下： 河（深圳河） 河与海一样是小资们追求情调和心情的地方。 City浪漫都市（雄踞罗湖繁华） 都市是浪漫的，在真正的都市中心，才能吻到欧式罗曼蒂克的真谛。 train火车 （在锦上花的不远处有火车站） 火车由于其柔和的节奏和相对古老的气息，是抒发小资情调的理想场所，无论是发出单调格当声的车厢里，还是月色下只有两个人的月台。好的火车，当你在车厢中抒发小资情绪的时候，可以象个绅士一般地上下班，还能使收购物业的升值。 high-rise高层建筑（锦上花就是） 即使不能从埃菲尔铁塔上看巴黎夜景，至少可以从锦上花俯瞰罗湖的花花世界。一个成功的小资总有鸟瞰劳苦大众的机会，即使不是物理上的，也会是心理上的。  a success man成功人士 小资不是挣扎在小康线下的普罗。我们的主角一定有着贵族的良好血统；就算血统不佳，至少也要是白领；就算钱不多，至少要有哲学家和诗人的气质；就算思想也不大富有，最起码五子棋也能横扫新浪吧。如果不能塑造一个至少有一方面--现在流行是多方面--出众的形象代表，小资就失败了一多半。而我们的目标群恰好是这样的一群人，即便没有小资的思想和行为也是在学习和向往的过程当中。 valentine‘s day情人节 （2003、2、14，做超大型PR；同时建议在圣诞节时小资面市，情人节时开盘） 小资们从来不会过春节或者元宵，他们眼里除了圣诞节就是情人节，作为西方腐朽思想的象征，情人节是小资必须涉及的时间之一。在这个特殊的日子，一切罪恶都可以被浪漫遮掩，一切奢靡都可以解释为情调。  wind风（是楼书和报版的最佳题材，顺便提提：这个题材绝对是很新颖的） 这种道具几乎是万用型的。它可以在锦上花的大阳台上看风吹起女孩子的长裙，勾起你温馨暧昧的回忆；而国贸的风可以让你的领带拍你的脸，这样你的形象一下子就高大起来；回锦上花时北斗路上的风还可以卷动落叶或者废纸，带着音效从你身边飞过，而文锦渡的海风可以吹起直子的青丝…… YVESSAINTLAURENT perfume 香水（建议售楼处、样板房、售楼员都必须洒香水）euphonious music 音乐