浏河项目提报(终).ppt.ppt

区域属性： 滨江休闲生活区，主力发展“旅游经济”、“美食经济” 项目案名及推广语 主推荐案名 备选方案 中宝 · 新天地 中宝 · 财富1号 中宝 海上海时代广场 中宝 · 百斯特广场 实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意一次性投入太多资产 第一类：上海宝山、嘉定地区投资客 小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期 潜在客户共性总结对营销工作的启示 街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素 商业街分区指标评定比较得出权重 按照本项目已意向售出的东港路铺面价格9000元/平方为基准 市场酒店式公寓售价在3400-3900之间，本案的挑高可获得高于市场的溢价 商业营销特点 销售周期较短； 销售阶段：引导期、开盘期、强销期； 营销宣传：主要依靠直效营销渠道——户外、DM派单、短信； 事件营销方式：“投资说明会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”及“大型歌舞表演” 价格：价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商销售不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越低，招商(销售)反而越困难。 描绘未来的前景，通过活动吸引客户亲身感知项目所处的黄金地段 市场领导者气势：高炮+户外 几个关键点： 沪太路路口：目前通往上海的必经之路口 核心商圈：人流量、车流量集中之地——大、小十字或喷水池 主干道通往本项目路口 商业街入口与售楼处入口导视系统、灯杆旗等 第一阶段：蓄势期 目的：通过本次事件，预热市场，形成新闻轰动，引发商家、投资客的极大关注 形式：以联合政府、商家以新闻发布会方式，邀请相关意向客户群参加 参与方：镇政府相关领导、中宝置业相关领导、签约商户、意向客户群 操作要点：此次活动主要以政府作为主导，依其权威作用引发新闻效应 目的：通过本次事件，预热市场，形成新闻轰动，引发商家、投资客的极大关注 形式：以联合政府、商家以新闻发布会方式，邀请相关意向客户群参加 参与方：镇政府相关领导、中宝置业相关领导、签约商户、意向客户群 操作要点：主力商家签署意向协议。 目的：让商家实地感知本项目的投资价值，提升其投资信心 形式：针对前期意向客户举办名酒品酒会和三鲜美食鉴赏节活动，带领客户参观片区，并通过视频宣扬该区域的未来商机，增强客户投资信心；场上互动，解答商家疑问 促销活动应当针对浏河城市较小，很多信息通过口耳相传，投资者爱贪便宜的特点 强势和区别竞争对手的促销手段，是有效抢占客户资源，并最终促进成交的有力武器 目的：与投资者和经营者近距离沟通，表现中宝置业重视商业运营、精通商业运营的专业风范 形式：与工商局、商会、联合举 办，邀请专家、客户参与。 系列讲座主要内容 1、开店选点、消费者心理等经营要点； 2、店堂装修、陈设、布局等相关商业物业要点 系列讲座一：专家力量，针对中小经营者——店铺选址、经营、店面陈设讲座，介绍商业物业的增值规律 目的：邀请投资专家、地产运营专家、商铺运营专家针对商铺的投资从地段、规划、定位、布局等几个方面论述对商铺投资的影响。 形式：邀请专家及意向客户参与。 中宝新天地商业价值分析 系列讲座二——商铺投资讲座，地段、规划、定位、布局对商铺投资的影响 直效型媒体宣传：DM直邮、短信 A、短信群发 锁定具体投放区域，具有针对性的进行投放，将短时间内有效将信息传达到接收人群，且投放金额较低，媒体性价比较高。 B、直邮 选定具体投放区域，将项目信息通过DM邮寄的形式发送到具体定点区域。 目的：甄别并锁定前期意向客户 关键要求： 售卡金额及持卡购买优惠方式 VIP卡有效期限 VIP卡相关约定 VIP卡开盘前两周开售 预售VIP卡，甄别并锁定意向客户 中宝新天地 时间：根据工程和营销进度， 可以考虑将 “6．6”定为首选开盘日 开盘方案 开盘形式根据前期售卡情况而定。 若售卡情形较为乐观，则开盘则以“认筹解筹”方式开盘。 若售卡情形一般，则采用自然去化方式开盘销售。 开盘当日售楼处门前举行文艺演出以烘托气氛，并消除客户签约等待时间。 6月底：第一波开盘 8月初：第二波开盘 10月： 公寓开盘 第三阶段：促销 其他项目访谈显示：优惠活动对于销售具有很强的促进作用，甚至一些很小的活动都可以为现场制造很高的人气。 投资者访谈显示：很多投资者都非常关注优惠、折扣等，具有爱贪小便宜的特点。 针对浏河城市较小，人脉盘根错节的特点，我们的营销应当特别重视口碑传播 本项目的促销活动应该针对客户爱贪便宜的特性，不断制造话题和卖点 信息通过口耳相传，重视口碑传播 爱贪便宜 针对客户特点 老客户成交后，送业主权益卡，卡为购房优惠权益；新客户享