2012年前8月东莞大户型洋房市场研究报告 2012-17页.docVIP

前言 龙年伊始，银行首套房贷利率下调，央行和住建部先后表态实差别化住房信贷政策，支持首次置业者的贷款需求。而后，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅价格标准。另外，央行于2月24日和5月18日先后两次下调存款准备金率，并于6月8日和7月6日实施降息。在一系列利好消息的推动下，楼市进入“刚需年”。 今年以来，东莞房地产市场一直有个主流的观点：2012年为刚需年，中小户型持续保持旺销并且一直“供不应求”，而大户型销售情况则普遍欠佳。中小户型被购房者“一抢而空”，而大户型走货则是“步履维艰”。然而，市场真相真是这样的吗？ 目录 一、前8月东莞大户型洋房市场特征分析 5 二、前8月东莞大户型洋房市场特征总结 15 三、四季度东莞大户型洋房市场展望 17 数据统计说明： 大户型洋房是指建筑面积120㎡以上的洋房； 本报告修正合拼户型，洋房供应、成交、库存套数皆为合拼后的套数； 数据统计时间为2012年1月1日至8月31日。 一、前8月东莞大户型洋房市场特征分析 观点一：前8月大户型洋房供需比重双双下滑，刚需年特征突出。 近两年前8月东莞大户型洋房总体供需比较： 据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前8月，东莞洋房供应22151套，其中120㎡以上的大户型洋房供应7834套，占比35%，与2011年前8月相比较，下降7个百分点。前8月东莞洋房成交26191套，其中120㎡以上的大户型洋房成交8599套，占比33%，同比下降3个百分点。与去年同期相比较，东莞大户型洋房无论是供应还是成交比重都有不同程度的下滑，尤其是供应比重下降7个百分点，降幅明显，2012年刚需年的特征较为突出。 观点二：与去年同期相比较，前8月大户型洋房供应、成交、价格等各项指标全线回落。 近两年前8月东莞大户型洋房供需比较（面积：万㎡；金额：亿元）： 据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前8月，东莞大户型洋房供应套数7834套，同比下降12.59%；供应面积121.07万㎡，同比下降19.17%；成交套数8599套，同比下降6.98%；成交面积132.85万㎡，同比下降9.98%；成交金额105.88亿元，同比下降13.73%；成交均价7970元/㎡，同比下降4.17%。与去年同期相比较，2012年前8月东莞大户型洋房供应、成交、价格等各项指标全线回落。 观点三：从销售率来看，前8月大户型洋房销售情况仅比去年略有下降。 近两年前8月东莞大户型洋房销售率比较（单位：套）： 据东莞中原研究部监测数据显示，2011年底，东莞大户型洋房库存套数12216套，另外前8月新增7834套，因此2012年前8月东莞大户型洋房可售套数为12216+7834=20050套。前8月，东莞大户型洋房成交8599套，销售率为8599套/20050套=43%。2011年前8月，东莞大户型洋房销售率为47%。与去年相比较，前8月东莞大户型洋房销售率下降近4个百分点。但2011年东莞楼市有着特殊情况，去年3、4月份受限购传闻影响，东莞部分大户型需求提前释放，尤其以合拼户型为甚。因此，2011年东莞大户型洋房成交量比正常年份偏高。若剔除这一因素，今年前8月东莞大户型洋房销售率与去年相比已所差无几。 观点四：前4月大户型洋房成交低位徘徊，5月以来成交量迅速反弹。 从2012年前8月东莞大户型洋房成交情况来看，前4个月，由于市场仍未走出下行阴影，市场观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，总体成交低位徘徊。5月以来，随着市场大环境的好转，在刚需产品的带动下，大户型洋房成交也是迅速反弹。5月成交1441套，创下年内月度最高峰，17个月以来仅次于2011年5月。6月份至今，东莞大户型洋房成交继续高温不退，6月成交1439套，几乎追平5月，同比增长23%。7月成交1362套，同比增长26%。至8月，大户型洋房成交的高温仍未退却，8月共成交1389套，不仅环比7月有2%的涨幅，同比去年8月亦大幅增长17%。 观点五：降价促销成为2012年东莞大户型洋房走货的主要手段。 前8月排行前40名大户型洋房项目成交情况一览表： 从2012年前8个月东莞大户型洋房的销售情况来看，降价促销几乎成了东莞大户型洋房市场的主旋律。纵览前8个月大户型洋房项目的成交情况，前40名项目当中，降价的项目达到了26个，占比65%。而前20名当中，降价项目更是达到了16个，显示出降价幅度越大，就越容易出货的特点。典型项目如常平镇的卓越·蔚蓝城邦，2011年成交均价为6546元㎡，2012年降至5361元/㎡，降价幅度高达18%。而成交也是节节攀升，从2011年的月均成交4套上升至2012年的14套，销售速度大大提高。 另一方面，从2012年新上市的大户型项目来看，理性定价、快速出货不约而同地成为这些新项目的共同选择。1