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房价上涨背后的人口结构因素：国际经验、理论与中国实证 徐建炜 徐奇渊 何帆 摘要：近年来，我国住房价格持续高涨已成为一个重要的社会经济问题。对造成这一现象的 深层次原因存在多种看法，但我们认为，仅从供给角度出发给出的理由缺乏足够的解释力， 而货币政策虽可以解释一般价格水平的普遍上涨，却难以直接解释房价涨幅居前的特殊情 形。本文试图以人口结构变化作为切入点对此进行分析。对OECD 国家的经验研究显示： 无论是少年抚养比还是老年抚养比的上升，最终都会导致房屋价格下降。为了揭示其中的逻 辑关系，本文尝试建立了住房兼具投资品、消费品属性的世代交叠模型，并且考虑了代际的 “利他主义”假设。模型的结论支持了OECD 国家的研究结论。然而，中国分省的经验数 据却与上述结论不尽一致，其中老年人口抚养比的上升反而推动了房价的上升。回顾中国转 型经济的特征事实可以让我们理解这种现象，并有利于判断未来人口结构变化对中国房价的 影响。我们认为，就人口结构而言，至迟在2015 年之后，我国的房价也将不具备快速上涨 的条件，甚至将逐渐走弱。 关键词：房价人口结构时代交叠 JEL 分类号：R21 R30 J11 Abstract ：China’s rising housing price has become a serious social and economic problem. It cannot be fully explained by supply-side limitations, non-monetary demand-side analysis is indispensable. This paper investigates the long-run relationship between age-dependency ratio and housing price. Cross-country experience shows that both youth dependency ratio and elder dependency ratio is negatively related to housing price. We then construct a simple OLG model to explore theoretical logic behind the relationship. However, China’s data does not support the relationship between elder dependency ratio and housing price. Our analysis implies that this may only be a medium-term phenomenon, and will diminish in the near future. As China’s age structure changes quickly in recent years, housing price will be predicted to reverse after 2015. Key Words: Housing Price; Age Structure; Overlapping-Generation 房价上涨背后的人口结构因素：国际经验、理论与中国实证 一、引言 中国的城市高房价已经造成严峻的经济社会问题。然而，房价快速上涨的背后，究竟是 何种因素在发挥作用，学术界尚未给出一致性的结论。一味地将责任推给政府、开发商是不 充分的。Alchian （1964）有一句经典的名言：“价格，是买家与买家竞争、卖家与卖家竞争 的结果”。诚然，中国政府的垄断供地行为在一定程度上助长了房价的上涨，但在2003 年以 来的房价持续迅速攀升期间，政府垄断供地制度始终没有发生改变。用一种不变的变量解释 迅速变化的变量，这显然并不是故事的全部。即便是给定房屋供给没有变化，只要需求平稳， 城市房价也不应该如此高涨。更何况，多年来，地方政府、开发商想方设法通过征地等手段 增加城市建设用地，城市土地供给其实也在增加，只不过增长速度略显缓慢。由此看来，从 买家即需求面的角度理解中国的高房价，是不可或缺的重要环节。 影响需求的因素很多，货币就是屡屡被提及的因素之一。但是，货币具有普适性地流向 所有商品的特点，看上去似蜜，其实是水（周其仁，2010 ）。多余的货币，为何不进入金融 市场，不进