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潍坊商业地产分析 潍坊作为山东半岛内陆的枢纽城市，无论是在GDP还是在城市的发展速度上，在整个山东都有着深远的影响，而且县域经济非常发达，仅百强县潍坊就有四个，在第一二产业都有着很强劲的发展势头，在商业发展的规划中，潍坊作为一个拥有近百万人口的发展中城市，必然成为商家必争之地，包括省内的零售巨头和世界五百强连锁企业都把潍坊作为自身商业战略部署的重要组成部分。例如沃尔玛、家乐福在做完济南、青岛市场后已经或准备进入潍坊；佳世客在占领完青岛市场后的第一站选择的也是潍坊；乐购进入山东市场把首场战役也是放在潍坊；从这些跨国连锁企业的动作中不难看出潍坊这个城市的商业价值。? 潍坊商业地产现状?? ? ? 然而就在这样的一个大背景下，潍坊的商业却差强人意，从本土商业鸢都购物中心、银河购物中心、麦迪隆、供销大厦到省内著名零售商业的利群、银座再到国内零售业友谊百货、联华超市、苏果超市、华联商厦到国际连锁品牌百盛、佳世客、乐购、沃尔玛等，几乎外来的商业都难逃一个怪圈，不是关门大吉就是惨淡经营，就连新开发的商业地产也难逃厄运，如国安商厦、财富广场、风筝广场、上东国际、奥特莱斯等新兴商业地产也无法逃避现实，据统计近十年以来有近百万平方米的商业进入潍坊市场几乎都全军覆没，即便如此，新开发的商业依然从出不穷，如火车站商圈、中百泰华商圈就有百万以上的开发量，大润发、家乐福、易初莲花等世界零售业巨头依然经不起潍坊商业的诱惑伺机而动。?潍坊商业地产开发的三种模式?? ? ? 第一种是由运营管理公司自己开发运作。例如世纪泰华集团凭着对潍坊商业的理解和资金的积累，借助自身品牌和招商管理优势，把握了商业发展的趋势，适时地推出了泰华新天地，引导了新的购物方式，为自身的发展降低了更多的风险。第二种是房地产开发商自己运作。例如财富广场为代表的本土开发企业，自恃对潍坊本土了解的优势，利用本土企业良好的社会关系，进行了新一轮商业竞争的尝试。第三种是运营管理公司和开发企业合作的模式。例如沃尔玛、温州商城等项目，进行相互间的品牌合作和优势互补，成为商业地产开发模式的生力军。?商业地产开发要权衡的三方利益?? ? ? ? 有人曾经调侃道“小学生水平做住宅、中学生水平做写字楼、大学生水平做商业”，足见商业地产开发运作的难度，做住宅无非是开发商利用位置、价格、户型、景观、管理等因素构成与客户的单一关系，这种利益关系不会因第三方原因而断裂，但商业地产不同与此，除权衡开发商和社会利益之外，还要权衡投资者、经营者、消费者三方利益关系，三方的利益价值链从根本上决定一个项目的成功与否。毕竟商业的投资需要大量的市场资金来完善资金链的优化，潍坊很多商业就因分别没有权衡到这三方利益而导致项目的失败，一是没有权衡到投资者利益为代表的国安商厦，就是在操作手法上让投资者没有价值的认同点，投资者对经经营前景不看到，导致而丧失投资信心，项目得不到市场资金支撑而引发资金链断裂，使项目搁浅七年之久，也就谈不上权衡经营者和消费者利益；二是没有权衡到经营者利益为代表的财富广场，凭借城市规划发展的地理优势和利用招商打造新型商业的规划理念及未来商业发展的价值空间，在当时一度成为投资者的追捧对象，使项目按照预定目标成型面市，然而经营者对的利益的追求远没有投资者看的那么长远，尤其是核心主力商家银座在老商圈经营不理想后，没有太多的勇气去挑战未来的价值，小的经营者更承担不起未来的经营风险，即使有个别的次主力商家勉强开业，也不足以支撑起一个近十万平米的庞大商业，使投资者的利益高塔因没有经营者的支撑而土崩瓦解，留下的是一座华丽的空城；三是没有权衡消费者利益为代表的风筝广场。“首付9800银座商铺抱回家”的广告语相信还在很多人的耳边回响，这句当时让很多投资者兴奋不已的广告词，也成为当时投资者噩梦的开始，正因商铺投资有着比住宅投资还低的门槛，在加上借助省内零售业巨头的加盟和核心商圈的边缘价值及广场休闲商业的引导，使投资者经营者极力追捧，殊不知二者的收益是靠消费者来完成的，然而其定位没有抓住城市广场休闲人群的消费特点，业态脱离不了原有的低级商业形态，主力店又不具备与核心商业竞争的能力，布局又不符合现代商业的要求，管理又跟不上商业发展的需求，在加上原有的托管压力，最终导致消费者对项目的不认可，即使卖得好、招得满，最终还是导致项目搁浅。?潍坊本土商业成功的奥秘?? ? ? ? 一提到潍坊商业会无人不提及“中百”、“泰华”，当前他们似乎已经成为潍坊商业的代表，要想真正弄清楚潍坊商业的现状，必然要先了解潍坊成功商业的奥秘何在，我们先来看一下中百这个潍坊零售业的巨头，他之所以走到今天，从宏观上来讲无非是从三个方面：一是最早提出“中百购物四无风险”的理念；尤其是在中百进入潍坊商业之初，当时的商业环境很不规范，商场竞争单一品牌意识不强，货