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XX物业管理工程知识培训 维修管理计划修理的定额标准 修理周期及结构修理周期指相邻两次大修之间机器设备的工作时间修理周期结构是指在一个修理周期内大修中修定期保养的次数及排列顺序 修理复杂系数是用来表示不同设备的修理复杂程度计算修理工作量的假定单位 劳动量定额是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示 其它定额标准 有了这些定额标准就可以制定设备的修理计划 维修管理物业设备的更新改造和购置评价 设备的寿命分为物质寿命技术寿命和经济寿命通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据 设备改造设备原型更新和设备技术更新通常要横向经综合技术经济比较后确定更新方案 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动因此对购置目的要进行反复研究保证购置项目技术上先进经济上合理功效上适用要同业主用户充分协商征得支持 设备的经济性评价方法可采用年费法从不同的方案中选择最优方案 四大目标 查明危机原因 减少或控制破坏损失程度 迅速正确的反应 制止危机继续存在 工程危机管理 重点 镇定行事 勿轻举妄动分清责任权限 配合政府部门之行动 善用资源 知人善任 小心媒体之处理 控制群众情绪 工程危机管理 人命之价值远大于其他 硬 件 软 件 -设计 – 制度 -维修 – 监察 -更改 – 经验 -突发 – 效率 反应 工程危机管理危机产生的内部原因 法规 供应 突发 工程危机管理外办影响产生的危机 --物业管理是计划性的工作为物业制订适当 之管理模式人员架构规章制度 --每天都有所准备 --消除物业设计的危险性 --完善物业设备的各种系统的维修工作 --严格执行所有规章制度监察 --配合实际情况适当修改所有规章制度 --加强培训加强效率案例讨论演习 --经常演习加强宣传 --急需品的准备备用物件零件 工程危机管理预防危机发生之措施 确认位置电梯编号楼层 通知有关员工采取相应行动乘客人数照明通风情况 安抚乘客注意伤病 技工尽快救人 密切监控现场情况 管理保安注意等待人群疏导安排临时指导员 尽快救出被困乘客注意空气畅顺 跟进乘客需要道歉如有病患情况立即通知急救部门协助 查究原因尽快修复改善 详尽报告 注意事项考虑设备之价值 工程危机管理危机处理 电梯困人 应变准备 物资沙包防水闸板抽水泵防水布员工装备应急用品救伤饮用水干粮 预防措施 保护各机房保护或切断可能被涉及之接电设备 保护地下室 保护电梯 保证去水道畅通 工程危机管理危机处理 自然灾害水浸洪水暴雨 工作程序 密切留意政府有关部门通知指示 一般自然灾害均非突发性 派遣专责人员报告情况 配合政府有关部门执行工作 有需要时疏散物业内所有人员 关闭所有电源保护携带财物 事后安排清洁及设备复位 小心安全 详尽报告 拍照记录 向保险公司提交报告要求索赔 必须于24小时内申报索赔 工程危机管理危机处理 自然灾害水浸洪水暴雨 确定源头水源留意漏水处与物业各种设备之距离重点在电器电梯及通讯设备等 关闭切断水源 防止水浸范围扩大堵塞疏导避开物业之较重要地方 加速排水必须保证排水有效及顺通 进行抢修 监察其他可能受影响之地方可能引致之隐患 清洁及修复 详尽报告拍照记录 向保险公司提交报告要求索赔 如有需要跟进用户关系道歉协助清理修复等 设备损坏漏水 工程危机管理危机处理 确定受影响之位置范围注意不容许停电之设备如医院之部分特殊设备 检查原因 备用发电机应急照明注意临时照明之安全如使用明火照明 注意储油量正常操作专人监控 加强保安加派巡逻 恢复供电后小心跳掣现象若长时间停电寒冷天气及地区需检查水管是否冻裂 水泵排气 电脑系统 检查全物业供电空调系统 设备损坏停电 工程危机管理危机处理 留意政府有关部门通知指示 检查所有设施正常 检查所有应急设备 备用 加固容易被吹走的户外物品 收回可移动之户外物品 检查下水道畅通 关好窗户并加保护 关好防风闸门 通知客户 当值人员做好加班准备 适时做户外检查 风灾之前准备 工程危机管理危机处理 应急设备 手提水泵应急灯急救用品发电机电筒胶条木板绳安全帽雨衣水靴沙包防水闸吸水机地拖 物业准备 保留安全出口通知物业内所有人员或派专人指示 安排膳食 小心安全取消户外正常作业岗亭值班