新天名城项目可行性研究报告35p.docVIP

新天名城项目 可行性研究报告 目录 第一部分 项目所在片区概况分析………………………………3-9 1、大亚湾片区概况………………………………………………………1-5 2、大亚湾片区分析………………………………………………………7-9 第二部分 项目概况……………………………………………10-11 1、项目位置…………………………………………………………………10 2、项目基本数据……………………………………………………………11 第三部分 项目S.W.O.T分析…………………………………13-14 第四部分 项目开发的初步方案………………………………15-17 第五部分 项目开发价值评估…………………………………18-28 第六部分 项目方案风险评价…………………………………29-34 第七部分 项目投资风险初步结论……………………………35 第一部分 项目所在片区概况分析 一、大亚湾片区概况 1、概况： 广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾，她濒临南海，与深圳接壤，与香港隔海相望。惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。 2．片区土地政策及供应特征： 1）大亚湾片区土地政策： 根据大亚湾管委会惠湾[2007]5号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，占全区整治土地的29.1％，中心南区15.29平方米。 大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。 本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。 2）片区土地供应特征： 土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8％； 居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。 出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。 3．片区各项配套设施现 1）自然景观 大亚湾海域面积达488平方公里，黄金海岸线达52公里，海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠。著名的景点有东升渔村、大甲岛、穿洲岛、三门岛、熊猫金海岸、清泉寺、三棵树观景台等。 2）交通路网 公路网：惠澳疏港大道、深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速、东部沿海高速。 铁路网：京九铁路、广梅汕铁路、惠澳铁路、深沪厦铁路。 航空网：深圳宝安机场、惠州平潭机场。 海路（运）：惠州港、澳头客运港。 3）周边环境与配套 大亚湾管委会、相关政府机构、惠州海关、中国银行、建设银行、工商银行等各大银行机构、体育场、假日酒店、中海酒店等。 4．大亚湾规划 1）规划分区 大亚湾规划区为：东区、西区、中心区、港区等功能规划，分别隶属于霞涌、澳头、西区等街道办。 大亚湾区规划图 2）开发区优势 大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在：??? 地缘优势：位于惠州南部，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里。??? 港口优势：大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸——惠州港。??? 配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，距惠州和深圳市区仅40公里左右，有城市依托，生活配套便利。??? 市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大。??? 项目优势：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。 3）大亚湾区功能定位与中心区规划： 大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。 中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。 二、大亚湾片区分析 （1）目前区域经济形势涨势喜人 从惠州市统计局公布的最新统计数据来看，2006年大亚湾和惠