经济开发时代广场中心建设可行性研究报告.doc

经济开发时代广场中心建设项目 可行性研究报告 目 录 总论 1.1 合资各方概况 1.2 合资公司概况 1.3 编制依据 1.4 主要技术经济指标 1.5 主要结论与建议 项目背景与必要性 2.1 项目背景 2.2 项目开发的必要性 市场预测与营销设想 3.1 写字楼市场分析 3.2 宾馆、饭店业市场分析 3.3 商场市场分析 3.4 营销设想 自然条件 4.1 项目地址 4.2 自然条件 建筑设计方案 5.1 项目范围与开发规模 5.2 项目方案设计 环保 、消防和安全 6.1 环境保护 6.2 消防 6.3 安全防范 建设进度初步设想 7.1 项目实施进度 7.2 项目建设与运行管理 投资估算和资金筹措 8.1 估算说明 8.2 投资估算和使用说明 8.3 资金筹措 财务评价 9.1 销售收入的估算 9.2 总成本费用的估算 9.3 销售税金利润及分配 9.4 财务盈利能力分析 9.5 不确定性分析 附表、附件 总 论 合资各方概况 （1）中方：　浙江某石化有限公司成立于2003年3月，是由某控股股份有限公司、浙江某控股集团有限公司和浙江某控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金9.7亿元人民币。 　　公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。 目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，某石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。 ）浙江某石化有限公司） 宗地组成 占地面积（M2） 建筑面积（M2） 容积率 建筑密度 绿地率 D－02－1 6037 36222 6 35% 25% D－02－2 6472 38832 6 40% 20% D－03 13141 32852.5 2.5 25% 35% D－04 10868 21736 2 25% 35% D－07 11549 40421.5 3.5 35% 25% 合计 48067 170064 3.5 注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。 项目总投资额 12亿元人民币 主要结论与建议 根据某市《钱江新城详细规划》定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性， 反映出某市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1） 东南面钱塘江和城市绿地， 城市副阳台；（2）东面正对某大剧院；（3）西北面对市民中心。地理位置优越，交通便捷， 公建配套设施条件齐全。 本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确， 能充分体现某市营造高品位的城市环境特色，使其成为钱江新城文化商务中心区的最醒目的亮点。 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为29.8%，自有资本内部收益率为24.6%， 通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力， 项目在经济上可行。 综合分析， 本项目有利于钱江新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快钱江新城的建设步伐，美化城市环境， 提高城市的整体形象和素质， 促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和支持。 项目背景与必要性 2.1 项目背景 某房地产市场现状及发展趋势 a、关于需求 经济学上的“需求”，是指在某种价格下消费者愿意而且能够购买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费 者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来——包括自己的收入和商品的价格——的预期决定购买欲望。理解了这一点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们把需求按以下进行分类： 一、新“某人”：即某市区（含萧山和余杭，下同）非农业户籍人口的自然增长和人口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。 这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约350万平方米/年）。但是，由于收入较低（很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的），在目前某平均房价收入比高达13∶1（已稳居全国第一）的情况下，大多数人无力购房。因此，这一群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效