房地产市场研究报告 2008年武汉极地海洋世界“海昌之星”项目F地块可行性研究报告.doc

项目资本金达到35%，项目开发的合法性证件齐全，项目经济效益较好（包括财务各项指标），项目有一定的成本优势（也就是说有一定降价空间），以应对目前市场的低迷行情 进行投资偿还期的测算 “海昌之星” 房地产项目F地块 可行性研究报告 武汉创富房地产开发有限公司 二OO八年**月目 录 第一章 总 论 3 第一节 项目背景 3 第二节 “海昌之星”项目概况 9 第二章 项目投资环境与市场研究 15第三章 项目开发条件与建设方案 25 第一节 项目建设条件 25 第二节 项目建设方案 28 第三节 项目实施进度 34第四章 投资估算与资金筹措 36 第一节 投资预测 36 第二节 销售收入、利润、现金流量和资金筹措使用预测 39 第五章 社会评价 44第六章 研究结论与建议 48  武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，2007年，我市GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高。作为中部唯一城市，我市首度跻身过去被东部沿海经济发达地区垄断的3000亿俱乐部。2007年，市财富快速积累，城乡居民的荷包也跟着暖和不少，城市居民人均可支配收入14357.64元，增长16.2%；农村居民人均纯收入5371元，增长13.1%；居民消费价格涨幅4.1%，低于全国、全省平均水平；万元生产总值能耗下降4.5%，降速比全国、全省平均水平都快。2008年，武汉预计GDP增长13%，综合能耗继续下降，居民消费价格指数涨幅继续低于全国平均水平 2、道路交通规划及发展 金银湖片区是武汉十一五规划中的主要居住区，武汉政府相当重视。武汉建委明确公示轻轨进入金银湖。轨道交通一号线—轻轨二期工程，将向西延伸到金山大道，站点设在金山大道以北、八支沟东侧。西段从宗关站起，沿解放大道向西经汉西、古田、舵落口、额头湾、四明路、东吴大道至金山大道止。目前该区域已开通多条公交线路。 据悉，规划建设中的轨道1号线全长约28公里，贯穿汉口东西部。一期工程黄浦至宗关长10公里，已建成通车；二期工程长18公里，正在建设中。按照初步设想，拟将武汉轻轨自东西两端，分别向新洲阳逻街和孝感城区延伸，自东西湖向西北延长约50公里，即可连通距离武汉城区最近的孝感城区。 3、郊区房地产大规模开发，人源、财源大量聚集,特别是金银湖地区近年来成为武汉市地产开发的重点区块,为项目储备了大量人气。 金银湖板块经过几年的发展，目前已经形成了一套完整的交通体系。金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等道路纵横交错，将金银湖与汉口浑然连成一体。距离汉口中心城区最远处车程也不会超过30分钟。规划中的轻轨和地铁横贯金银湖而过，一所所名校坐落在的附近，一个个超市紧挨在住宅的旁边，银行、邮局、医院等服务设施分布在小区周围，完善的配套设施给这里的居民提供了无限伸展的空间，让每一个居住在这里的业主都有“离城不离市”的感觉。现代意义上的旅游休闲社区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性。彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。 在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内/夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。对于旅游房地产，刚开始的时候，有人认为在旅游项目中嫁接房产元素是不伦不类的做法。但是，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型（Experimental Prototype Community of? Tomorrow）” 项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。遗憾的是这一极富创意的设想并没有获得顺利发展，由于技术、财力、法律上的原因和内部争论不休，公园开业七年后，“埃普科特”才陆续开业，这使它的运作成本增加到12亿美元之多，等于原先预算的三倍。尽管如此，这个点晴之笔还是大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引力，并使它远远超越了作为旅游方式的概念框架。先进的开发理念使它的成功大大超过了先前开业的功能相对一元化的迪斯尼乐园。因为有了埃普科特，从1992年起，迪斯尼集团的收入增加了15%，利润增加了78%。1998年，迪斯尼集团的收入已高达58亿美元，营业利润达16亿