天空之城可行性研究报告2011.06.08.docVIP

天空之城项目 可 行 性 研 究 报 告 班级：房地产09级 制作人：102宿舍全体 制作时间：2011.06.08 目录 一、“天空之城”项目概况 - 2 - 二、“天空之城”项目投资环境研究 - 2 - 三、“天空之城”项目市场研究 - 6 - 四、“天空之城”项目地理环境 - 8 - 五、中原区部分主流项目分析 - 9 - 六、项目进度计划安排 - 12 - 七、投资估算 - 13 - 八、可行性研究的结论 - 14 - 九、附录 - 15 - 一、“天空之城”项目概况 项目概况 项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。 （二）项目周边设施 该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。 二、“天空之城”项目投资环境研究 （一）郑州市GDP发展 在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。 工业生产总体，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。 服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。 农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。 （二）居民收入具体状况 一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19季度郑州市的财政收入完209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。 季度财政预算执行具有以下特点：一是一般预算收入增长稳中有升。二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。 　　三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。不过房地产市场在“限购政策”的.3%；在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。元（月均2782.7元），同比增长11.5%。存款准备金率再上调这是央行今年第次上调存款准备金率，也是去年以来第次上调。自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步