20110625_大型都市综合体开发_聂静、吴根平推荐.ppt

都市综合体的交通组织·停车系统 根据未来交通发展趋势及现状统计,预测商业所需停车总量Pa ;同理得出公寓所需停车总量Pb ;商务所需停车总量Pc ;酒店所需停车总量Pd ;根据规划,结合物业形态不同高峰停车时段,得出互补停车位如下图: Pa Pc Pd Pb Pab Pcd Pbd Pac Pcb Pad 互补停车位 都市综合体 都市综合体空间布局 地价高低直接决定各具体位置的租金水平,两正相关. 在一个城市进行都市综合体开发时,首先要分析研究该城市的各种零售功能\服务-金融-办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势;其次要分析其经营场所的选择习惯特点,结合其对辅助配套条件(可达交通方式\停车位\货物运输等)的要求程度,确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序.如右图: 盈利能力最强业态 (高档酒店\甲级商务\品牌服 装专卖\大型百货\银行等) 盈利能力较强业态 (普通办公\杂货店\ 餐馆\药店等) 盈利能力一般业态 (家具店\汽车购物店\ 批发\停车等) 1区 2区 3区 4区 5区 注:1-5区依次为地价最高\较高\一般\相对较低\相对最低位置. 都市综合体 案例:深圳华润中心项目 对城市:背景:深圳市城市重新定位国际化,提升深圳 城市价值.意义1,体现城市的一种发展沉淀,突现城市在 更深层次上的物质,是所在城市被人们广泛接受的城市价值或城市生活方式的缩影.2,体现出城市精华价值观\汇聚城市精英人群. 项目简介:总建筑面积:55万㎡;总投资:40亿港元;首期:万象城,定位为”深圳最大\华南最好\中国最具示范效应的超大型室内购物中心”.总建面18.8万㎡.首期:2004-12-9日试营业; 都市综合体 鸣谢： 感谢张李平先生惠借 ——《都市综合体开发研究与实践》！ 都市综合体 THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS 都市综合体 大型都市综合体开发 ——研究 作者:吴根平\聂静 都市综合体 都市综合体的概念 1 都市综合体的基础理论 2 都市综合体的物业比例分析 3 都市综合体的定位 4 都市综合体的案例 5 都市综合体 都市综合体 概念:都市综合体是指在都市中的办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、居 住等多种功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 形态： 1，城市形态的都市综合体，在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都 市综合体； 2，经济形态的都市综合体，随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大， 规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成了互为价值链关系的、 集群式的、高使用率的都市综合体。 特征： 1，高可达性； 2，高密度、集约性；3，整体统一性； 4，功能复合性；5，土地使用均衡性；6，空间连续性； 7，内部、外部联系完整性； 8，巨大的社会效应； 9，巨大的升值潜力。 概念 都市综合体 CBD、都市副中心与都市综合体之间的相互关系 1，CBD具有最高的中心性。 2，副中心可以存在多个，副中心与CBD、副中心之间以城市主干道紧密相连。 3，副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异。 4，都市综合体可以存在于CBD、副中心，也可以在CBD、副中心之外的优越区位（如下图）。 都市综合体 CBD 副中心 副中心 主干道 概念 都市综合体 都市综合体的概念 1 都市综合体的基础理论 2 都市综合体的物业比例分析 3 都市综合体的定位 4 都市综合体的案例 5 都市综合体 城市规划相关理论（1） 1, 伯吉斯:同心圆理论.城市的发展是沿着建成区的边缘而产生的. 2，霍伊特：扇形模式：土地价格和租金从城市中心逐渐沿主要交通线向外下降。该理论反映了居住区的一般发展