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关于绍兴房产投资的调研报告 国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动GDP增长的最主要因素，因此，中央政府强调“发展是大局”，房价不会过度改变。根据在中国建设银行实习的一段时间，我对绍兴的经济、金融方面做了简要调查与询问，主要涉及的是商品房投资、商品房销售及房屋贷款等等。 绍兴市区房地产市场曾有过一段“黄金时期”，但随着政府宏观调控政策的不断出台，房地产市场形势已经呈现出一些微妙变化。而今年，在房价高涨的季节，竟然买房储房、在银行办理房屋贷款的客户络绎不绝。那么，绍兴市区房地产市场走势到底是怎样的呢？绍兴的政府对房产业的投资或者说绍兴的房地产综合指数又是怎样呢？我通过对市区房地产市场特点的简要分析及近几年的投资数据的统计，结合这一年多来国家出台的各项调控政策情况，分析了绍兴市区房地产市场发展中的存在问题和遇到的诸多制约因素及前景。 （一）绍兴市区房地产市场主要特点 Ⅰ、房产开发资金较为充裕,但定金和首付款所占比重较大； Ⅱ、住宅投资增长是拉动市区房地产投资增长的主要因素。从市区房地产投资结构看，住宅投资所占比重较高，主要反映在：一是住宅投资额所占比重较高；二是商品住宅的施工面积所占比重较大。特别是实行货币化分房制度后，这种趋势愈加明显； Ⅲ、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求； 2007年以来绍兴市商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积224.23万平米，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近7成的商品房在竣工验收前已实现销售。 Ⅳ、商品房一、二级市场价格快速上涨。 从总体上说，绍兴市区目前六大板块的住宅层次可粗略地分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平米11000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平米8000元左右；相对价位较低的是位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平米3000-5000元。 （二）绍兴市区前几年商品房价格走势轨迹 房地产市场的冷热，一方面反映在房地产投资的多少，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。 绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，我们要分析市区商品房市场价格的走势，可以从1998年开始列表。详细数据见表1： 表1：? 绍兴市区至06年的商品房销售价格变化情况 单位：元/平方米 年? 份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房屋 2158 2185 2042 2229 2919 4045 5895 5900左右 6170左右价格涨幅/1.25%-6.54%9.16%30.96%38.57%45.74% 未变 4.6% 住宅 1875 1937 1933 2010 2599 3704 5236 5250左右 5500价格涨幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.36% 未变 5%左右市区商品房价格在1998年到2001年间基本维持在相对稳定的一个水平；而到了2001年以后，市区商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。在2004年到达最高峰，5895元/平方米，比全省平均价格高673元，仅低于杭州和温州。 05年受宏观调控影响，绍兴房地产回归理性，价格回落；06年市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。（三）固定资产投资及物价指数中体现的房产、房价与投资 以08年为例，08年物价涨幅有所回落，全年市区居民消费价格总水平上涨5.0%，涨幅已连续八个月回落，其中居住类上升4.2%。固定资产投资平稳增长，投资结构继续优化。2008年完成全社会固定资产投资913.34亿元，同比增长8.3%。在全部限额以上投资中，基础设施投资114.68亿元，增长4.9%；房地产开发投资199.65亿元，增长了11.8%。 以下是根据2010年的固定资产投资统计数据制成的3-7月份投资额对比表，表2： 2010年固定资产投资中所占的房产投资指标单位3月4月5月6月7月固定资产投资　　　　　　 全社会固定资产投资万元11416311099058104722214593581084968