楼热度不减——土地财政视角解读.PDF

楼市热度不减——土地财政视角的解读 杜登瑞 （16210680206） 专题报告 2016 年10 月 曹萌 （16210680196） 摘要： 房地产市场现状：近期，房地产市场又成了讨论的热点话 任佳玮 （16210680250） 题。房价涨势由一线城市向二三线城市蔓延，引发主要二 线城市集中出台限购政策，同时扩大土地供给，而房价暴 孟惟齐 （16210680248） 涨的同时也引致地价上涨。因此，当前土地成交呈现量价 齐升的态势。 房地齐升——土地财政的推波助澜。分税制改革给了地 方政府通过土地财政赚取收入，弥补财政收支差额的动 机，而土地产权制度则给了地方政府足够的可能。现行的 土地产权制度将土地的实质控制权授予地方政府，中央 政府不再参与土地出让的利益分配，这就为地方政府打 开了一扇“财富之门”。 土地财政——有喜有忧。土地财政推高了房价，引发了一 系列问题，存在市场风险和不可持续性，但同时，土地财 政又为地方政府提供了充裕的收入， “经营城市”提高 了发展速度，促进了城市化进程。 土地财政何去何从。深化财税体制改革，减少地方政府对 土地财政的依赖，改革地方政府的激励和考核机制，完善 土地流转，规范地方债制度等措施是必经之路。 楼市热度不减——土地财政视角的解读 目录 一、房地产市场现状3 二、房地齐升——土地财政的推波助澜4 1、房价与地价 4 2、土地财政依旧是地方政府的财富之源6 三、土地财政——有喜有忧 8 1、推高房价，引发系列问题 8 2、不可持续性 8 3、市场风险 9 4、客观认识土地财政的积极作用9 （1）缓解了地方政府的支出压力9 （2）“经营城市 “带动了经济增长10 （3）土地财政加快了城镇化进程11 四、土地财政何去何从12 1、深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖12 2、改革地方政府的激励和考核机制12 3、完善土地流转制度13 4、规范地方债制度13 2 楼市热度不减——土地财政视角的解读 一、 房地产市场现状 近期，房地产市场又成了讨论的热点话题。房价涨势由一线城市 向二三线城市蔓延，引发主要二线城市集中出台限购政策，同时扩 大土地供给，而房价暴涨的同时也引致地价上涨。因此，当前土地成 交呈现量价齐升的态势。 图表1 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 数据来源：Wind 图表2 30 个大中城市商品房成交面积 数据来源：Wind 根据图表可以看出，从2014 年至今，无论是一线城市还是二三 线城市，新建商品住宅价格同比增速都呈现先下降后上升的