上海XXX项目大厦可行性研究写字楼.doc

本文由cqsl3贡献 一、 项目背景 1、项目名称： 某大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程 2、开发商 上海家合置业有限公司，注册资金 1500 万元人民币，住所为西江湾路 272 号； 该公司为“三九发展” （600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。 3、项目所在地 上海市虹口区西江湾路 272 号，花园路 36-88 号 4、总体规划 虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划 32 万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开 花园路南侧 发建设的 14 万平方米的双塔五星级酒店和 12 万平方米的 shopping mall， 为上海家合置业有限公司开发建设的某大厦，计 52126.8 平方米。该段花园路建成后 为四川北路商业街的延伸（路名更名为四川北路） 。 5、项目规划 某大厦由 2 幢 28 层塔楼和 2 层裙房组成，具体为： 东楼：地下 2 层为物业管理用房、与地铁口连通，地下 1 层为商业及设备用房，地上 1~2 层为商业用房，3 层为会所，4 层~28 层为大开间办公用房； 西楼：地下 1 层为机动车库，地上 1~2 层为商业用房，3 层为会所，4 层~28 层为小 开间办公用房； 裙房：地上 1~2 层为商业用房，连接两塔楼。 总地上建筑面积为 52126.8 平方米 （初步设计批复为 50870 平方米） 办公用房 42898 ， 平方米、商业用房 6507 平方米、会所 1465 平方米（实际设计均有所扩大） 。 6、项目目前进展 手续情况：上海家合置业有限公司已经取得了某大厦的初步设计批复、 《建设用 地规划许可证》 （东楼部分）《关于西江湾路 272 号地块综合开发项目的批复》 、 、 《建筑工程施工许可证》 ，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得； 动迁进展：目前在基地里面有 28 户居民，动迁工作仍在正常开展 工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬） 7、合作方式 由于该项目目前缺土地证， 开发商投入 16000 万元后没有后续资金， 希望合作伙伴出 资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有 50%股权。 二、 市场分析 1、虹口区概况 虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏 州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积 23.5 平方公里，下辖乍浦路、嘉 兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村 9 街道和江湾镇，至 2002 年底，户籍人口约 79.1 万。 虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元 6 至 8 世纪。原分属上海、宝山两县；解放后， 又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至 1984 年 9 月三区最终正式合并，形成现境。 虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任上海市市长的朱镕 基总理称誉虹口 区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通 八达。 虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同 发展的格局。 四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业 街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现，沿 街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。 2、商贸业态 虹口商贸业历史悠久，素来为上海的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界， 专业化、多元化、大众化的特色声名远播。 市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声 誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化 娱乐为一体的综合性消费商业街。 此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、 人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、 东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐 渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。 3、虹口区主要规划 四川北路商业街开发规划 四川北路商业街简介 四川北路是上海著名的市级商业街之一， 全长 3.7 公里， 商业设施规模将达到 60 万平方米， 与南京路、淮海路共同构成上海的中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商 业。 2002 年，四川北路新一轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC 尼尔森等国际著名咨 询公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。 此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路——吴淞路、西至轻轨——河南北 路，规划面积 2.1 平