中原2011年06月大理市房地产市场调研报告推荐.pptVIP

区域内市政交通配套 项目地附近共有3条市政交通路线，分别是12路车的泰安酒店站点，9路风车广场站点和师范站点，23路风车广场站点。 该3条公交线路经过区域中心，南北向穿过下关区，出行方便。 泰安酒店站 师范站 风车广场站 12\23路 9路 生活配套：生活缺乏，没有超市、农贸市场、娱乐配套等，大部分是以汽车修理店和酒店为主； 市政配套：医院和学校齐全，但银行、邮政、通信等其他配套缺乏。 交通配套：项目周边路网发达，有环城南路、泰安路、文化路三条主要交通干道。市政配套有9路、12路、23路三条公交线路支撑。 通过对生活、市政、交通三方面配套分析，项目周边除学校、医院及交通外其余配套都较为缺乏，特别是娱乐配套，在整个下关片区都很少。所以建议本项目在产品中追加相应的生活、娱乐配套，满足本案业主及周边市民的生活需求。 小结 项目SWOT分析 Strengths（优势） 项目处于大理南城门户，毗邻楚大高速公路，昭示性强； 项目地块较高，高层建筑景观视线良好，西看苍山，东看洱海； 项目倚靠青光山森林，毗邻风车广场，自然环境得天独厚； 交通便利，环城路、文化路及楚大高速将地块环绕。市政交通配套完善，9路、12路、21路公交车经过项目地块； 教育配套完善，知名高校多，大理市下关一中、有大理州行政学校、大理州委党校、大理供电幼儿园、大理市下关六中； 本项目覆盖酒店、住宅、公寓、商业多种产品，形成一个小型CBD区域，服务于周边； 处于城郊结合区，缺乏独特的地段优势； 台地结构，加大规划、建筑、功能布局等难度； 项目周边生活配套不完善，须通过项目自身进行弥补； 周边环境杂乱，区域形象较差，项目位于青光山，殡仪馆对本项目产生销售抗性； Weaknesses（劣势） 项目SWOT分析 目前大理正在走旅游性城市发展路线，本项目开发迎合城市发展大势； 目前大理城市在大力推动旧城改造发展工作，所以在推进房地产市场的发展，赋予房地产项目开发较多的利好政策。 项目位于大理市南城门，通过地标性产品建筑，打造大理城市新名片，引起市场注意； 新规划的交通不断完善，拉近项目与主城区的距离； 众多房地产开发公司进驻大理，共同推动着房地产市场的发展，促使房地产具有发展前景。 因为教育配套完善，所以周边项目热卖（如惠丰新城），说明市场目前对此还有潜在需求； 目前在大理主城区没有坡地建筑，本项目的唯一性具有很大的发展机会； Opportunities（机会） 项目SWOT分析 1、花园洋房物业水平价差在30元/ ㎡，垂直价差在70-100元/ ㎡之间，主要原因为视野景观开阔度 2、小高层物业因平面功能空间朝向不同，因此水平价差达到100元/ ㎡，其中1-2层水平价差较小为 30-40元/ ㎡； 3、别墅物业利用坡地打造，赠送几十至上百平方不等的花园，产品类型为居家型别墅； 4、现即将推售四期，均价为6000元/㎡，一期、二期、三期均已售罄； 项目产品及价格体系： 产品 面积 价格 套数 销售率 一期别墅 192-322平米 3868-5800 102 82% 二期花园洋房 94-186平米 2998-3700 248 98% 二期小高层 86-138平米 3200-3300 124 94% 四期别墅 173-239平米 6000以上 - - 五期别墅 307-449平米 - - - 重点楼盘分析——梨花溪营销推广分析：价格低开高走，物业价差促进了小高层售卖 项目客户体系： 客户结构：以自住型改善型客户客户为主 年龄段：25--55岁，以40-50岁为主 客户来源：以下关市区为主，大理州郊县等周边地区为辅，外地客户比例不到10%； 关注点：价格小区环境规模附加值景观 购买原因： 1、现房呈现，社区内部环境较好，坡地物业且落差较大，视野开阔 2、社区内部配套好，周边生活较方便，开车到市区5分钟能到 3、高性价比 4、产品赠送面积多 不购买原因：生活基础配套欠缺，与变电站一墙之隔，对面是青光山火葬场，部分客户对其抗性大 。 对本案的借鉴： 1、由于价格上的优势，该项目本地客户较多，投资客少； 2、项目在二环南路边，周边环境较差，噪音污染严重，该项目极力打造小区内部环境，从而弥补这个缺点； 3、增加优惠活动，吸引更多客户。 梨花溪客户分析：因产品总价较高，客户档次也相对高，对楼盘的关注点较多，同总价中，不具备强竞争力，所以销售状况不佳 梨花溪营销推广分析：虽然做了较多的推广，但是精准度不够，没达到效果 推售时间节点分析：惠丰新城一期于12月19日交房。 1—2期都已经全部售完，三期将于2011年8月推出。 主推广语分