2011中金公司房地产系列01政策篇：房价不跌，政策难安.pdfVIP

观点聚焦 研究报告 2010 年5 月13 日 房地产 研究部 白宏炜 房价不跌，政策难安 分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016 baihw@ 房地产行业系列分析之一：政策篇 雍莹雪 联系人 yongyx@ 投资提示： 史上最强政策终于接近尾声，尽管政策效果尚需时间观察，但房价上涨已受遏制，只是调整幅度和时间取决于已有 政策执行及后续政策推出，本份报告整理了我国房地产行业相关政策对地产板块的影响，我们认为过于严厉的需求 抑制政策不具有持续性，土地能否按计划增加是此次政策调控区别以往的关键。地产股已超跌，但短期内难有表现。 理由： 1）当前房价调控已成政治目标，房价不跌，政策不会罢休，且要求短期效果明显，我们认为此次政策最严厉之处在 于信贷的紧缩和各种税费（尤其是土地增值税）的严格征收，这些措施对打压房价已没有问题，严格执行甚至可能 出现矫枉过正，就政策风险而言，已基本释放； 2）参照国际经验，解决住房问题只有靠市场，尤其是中国这么大的国家，就现有政策而言，除增加持有环节税费之 外，政府能做的已到极至； 3）国际经验表明，房价是宏观问题，影响房地产周期最重要的因素是宏观经济，经济发展较快的阶段，地产价格将 呈逐步上涨态势，从大趋势上看与短期政策的关联度不大；预计未来我国经济仍将处于快速增长期，房地产向上大 趋势未改。 4 ）各国经验表明，住房政策是阶段性的政策，保障性住房政策和对需求的抑制政策主要在住房短缺阶段，当住房总 量充裕，政府将转变为通过差异化利率或税收及补贴来保障低收入阶层。 5）由于政策出台带来的房价和股价过度下跌都是买入机会； 6）政策短期打压股价的效果非常明显，历史来看，政策出台后1~3 个月股价跌幅在20%~40% ，08 年经济压力下， 跌幅超过50% ，此次政策程度较以往更为严厉，如果近两年经济不出现大的变化，则目前股价调整已经充分。 股票建议： 从05 年以来，较大的政策波动性带来了巨大的股价波动，这次也不例外，短期来看，宏观政策而非行业政策将是下 一步的重心，包括信贷、利率、汇率以及财政政策等，短期内行业政策风险已经释放，目前股值处于偏低水平，随 着房价的调整，成交量开始回升，地产板块将迎来较好的投资机会。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1) 中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2) 中国国际金融（新 加坡）有限公司提供于符合Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的accredited investors and/or institutional investors。发布本报告于此类投 资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之Financial Advisers Act 第36 条就任何利益及/ 或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询, 新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。 本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2010 年5 月13 日 目录 房价不跌，政策难安 3 我国房地产行业政策的回顾与展望 4 回顾4 展望9 政策不改行业长期向上趋势 10 物业税能否改变房价走势？ 11