20080426 大连 亿达庙岭项目3.pptVIP

花架功能解构： 承载体，支撑作用； 介于“虚实”之间，非完全意义上的封闭； 同样，能够限定空间； 一梯三：紧凑户型与其他户型的拼合 子母户型设计 小户型尽量南向布置、充分考虑两代共住，但保证各自空间独立 南区售楼处/图书馆——图书馆凸显文化主题，形成社区精神堡垒 THE END。 案例1——深圳天琴湾 案例1——深圳天琴湾 案例2——成都迎宾大道1号 案例2——成都迎宾大道1号 案例3——万科十七英里 案例3——万科十七英里 总结：特殊地貌住宅项目市场实现规律 南区售楼处/图书馆——建议将售楼处/图书馆设施设置在山地资源最好的南区山上，同时通过廊桥连接南北区 南区山地非项目红线之内，建议与政府协商可采用租赁方式在山顶打造非盈利性图书馆。 南区售楼处/图书馆建议——打造城市级地标建筑，形象突出能够夺人眼球形成视觉冲击 结合山地优势，通过适度夸张的造型与风格，给人强烈的视觉冲击，以夸张的造型夺人眼球！ ——我就是主角 将部分会所功能和部分商业上移至半山，如品茗室、SPA馆、花艺、图书馆。 一方面应对南区高知富人群高端需求，集中高档次会所功能与商业，结合建筑特色，形成绝佳市场话题。 另一方面借助绝佳景观资源，形成项目形象标签。 利用良好的视野和景观条件设置大面积观景窗和观景台，设计成山地建筑精品； 采用高档材料和设施设备，充分树立高端形象 设计前期考虑建筑后期的功能需求——前期是售楼处，突出展示功能；后期是配套设施，突出其使用功能。 ——弹性功能空间 建筑形式为两层单体建筑。 规模：2000平米。 一层1000平米：前期做为售楼展示中心，后期改为图书馆。 二层1000平米：图书馆，与售楼处同步先期进行展示。 本项目位于软件园与高校区附近，区域内人文环境较好，以图书馆为主题的公建设施市场接受度较高。 项目配套设施建议：会所与售楼处原则 南区： 地标定位——树立城市级地标定位，结合山地地形，打造半山会所，体现项目南区高端形象与气质。 文化主题——结合特色图书馆，凸显文化主题。 北区： 形象气质——符合北区形象与气质，突出“现代风骨、中式元素”特点。 弹性空间——考虑售楼处后期用途，功能空间弹性设置，便于日后易于改成会所。 生活便利——以满足社区日常生活便利为目的，突出功能实用性。 北区售楼处/会所建议——市场中走过的路 左图案例：上海 海上海会所极少主义建筑风格，玻璃幕的分隔借用了苏州园林中的冰裂纹窗格图案 右图案例：广州云山诗意·人家玻璃天窗模拟了传统木结构的构架 北区售楼处/会所建议——树立北区形象与气质，突出“现代风骨、中式元素”特点 会所外部：简约、现代、大虚大实的造型极富视觉冲击力，让人印象深刻 启动期作为项目展示体验中心和销售中心，后期转为社区会所 北区售楼处/会所建议——考虑售楼处后期用途，功能空间弹性设置，便于日后易于改成会所 树立项目高档形象，满足定位：外部设计到内部装修要体现项目的品质与实力。 考虑后期实际经营问题：尽量规避会所的经营困难问题，功能空间弹性设计，考虑后期日常功能需求 北区售楼处/会所建议——一般的会所科目设置分析表 情况a中，会所所配置的科目投资少、运营成本低、收益高，同时使用率又高，社会效益显著，是大家最希望的配置模式 情况d中，虽然会所建设投资较高，但是鉴于运营成本较低，经营收益较好，居民使用率也较高，因此这样的科目对开发商来说也是可以接受的 情况f中，豪华会所的一般设置，建设初期投资较高，在提升销售形象和销售卖点的同时，要权衡经营收益与使用率 桑拿、温水泳池、迷你高尔夫、保龄球 取缔 广告 低 少 高 高 f 网球、网吧、咖啡厅 权衡 形象 高 少 高 高 e 壁球、健身、羽毛球、游泳池（室外） 鼓励 形象 高 高 低 高 d 取缔 —— 低 少 高 少 c 篮球、门球、棋牌、阅览 鼓励 使用 高 少 低 少 b 乒乓球、桌球 鼓励 使用 高 高 低 少 a 使用率 收益 运营成本 投资 对应科目 设置意向 效用倾向 会所类型 序号 分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型 附：北区售楼处/会所建议——运动设施成本分析 周边已经对外经营的大学体育设施，未来红凌路西侧大华项目会所设施 未来竞争 32万元 8-10万元 65万元左右 40万元左右 综合成本 400平米 300平米 800 300-400平米 规模 运营成本较高为提升项目形象，建议建设 为提升项目形象，可以建设 建造成本高，运营成本高，不建议 可以建设，但是不建议占用商业面积 综合建议 一般ⅹ 一般√ 较高ⅹ 较高 √ 使用频次 较高 低 较高 较低 日常运营成本 —— 8-10万元 10-12万元 5-10