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第3章 本章学习要求： 1.熟悉房地产市场调查的主要工作内容； 2.了解房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场调查的程序，房地产市场调查的常用方法。 3.1 房地产市场调查概述 3.1.1 房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义 广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动，本书所讲的房地产市场调查是指侠义上的概念。 2.房地产市场调查的必要性和作用 通过房地产市场调查能够使决策者对当前以及未来的市场有较为充分的了解，准确把握产品定位及经营策略，较好地规避市场风险。 及时有效的市场调查可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。 市场调查主要作用表现在： （1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提； （2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段； （3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提； （4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。 3.1.2 房地产市场调查的原则 1.客观性原则：（1）市场调查人员的技术水平。（2）市场调查人员的敬业态度。（3）被调查者的合作态度。2.全面性原则：全面性原则中不要忽略市场调查的针对性。3.经济性原则：是房地产市场调查中始终把握的原则。4.学习性原则：应当抱有学习的态度，善于发现新问题，研究新问题，解决新问题。 3.1.3 房地产市场调查的特点 1.调查内容的广泛性；2.调查内容的针对性；3.调查内容的时效性；4.调查方法的多样性与专业性；5.调查结果的局限性 3.2 房地产市场调查方法 3.2.1 房地产市场调查常用方法 1.访问法：（1）人员访问；（2）电话访问；（3）邮寄访问；（4）网上访问。 2.观察法：（1）直接观察法；（2）亲身经历法；（3）痕迹观察法；（4）行为记录法 3.定性研究法：（1）焦点小组座谈会；（2）深度访谈法；（3）投影技法 4.实验法：实验包括三个基本部分：实验对象称为“实验体”，实际上引入的变化称为“处理”，“处理”发生在实验对象上的效果称为“结果”。 3.2.2 房地产市场调查方法的创新 1.主题式调查；2.论坛式调查；3.记者式调查 3.3 房地产市场调查程序 3.3.1 准备阶段 1.确定调查目的；2.建立调查组织；3.初步情况分析 3.3.2 实施阶段 1.制定调查方案 （1）为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。 （2）信息资料从哪里取得（例如调查地点、被调查人员类别），用什么方法取得。 （3）明确获得答案及证实答案的做法。 （4）怎样运用数据分析问题。 （5）费用支出计划。 （6）评价方案设计的可性行，以及方案进一步实施的准备工作。 2.搜集资料 ①收集二手资料。二手资料一般有两个来源：一是项目内部，二是项目外部。 ②收集一手资料。市场调查问卷是收集一手资料时普遍采用的手段之一。 3.资料的甄别与审查 （1）由于抽样或调查方式本身的局限性，使得市场调查不可避免地存在一定的错误，因此在抽样及调查方式的选择上，合理性的原则更为重要。 （2）实地调查的真实性。 （3）调查人员完成调查后，应对调查结果进行必要的事后复核。 3.3.3 分析与总结阶段 1.分析数据 2.撰写调查报告 3.总结反馈 3.4 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查主要包括房地产市场环境