第五章房地产3节.pptVIP

收益法适用于有收益的房地产价格评估 如商场、写字楼、旅馆、公寓等， 对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 (一)纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 一般以客观纯收益作为评估的依据 。 纯收益=总收益－总费用 (二)客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。 求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 ? (三)客观总费用 ? 总费用是指取得该收益所必需的各项支出。 如维修费、管理费、保险费、税金、租金损失准备费、空房损失费等。。 总费用也应该是客观费用。 (二)求取资本化率的方法 1．纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。 [例4—1] 在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例，见表4—1。 表4—1 纯收益与售价交易实例 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r =(7．1％+7．5％+6．9％+7．3％+7．8％) ／5= 7．32％ (三)资本化率的种类 1.综合资本化率。r 2．土地资本化率。r1 3．建筑物资本化率。 R2 五、计算公式 (一)评估房地产综合价格 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总 费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 十空房损失 ?（二）单独评估土地的价格 1.由土地收益评估土地价格。 适用范围：空地出租 土地纯收益=土地总收益—土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 2． 由房地产收益评估土地价格。 (1)土地价格=房地产价格-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费× 已使用年数 建筑物重置价-残值 建筑物重置价×(1—残值率) （2） (三)单独评估建筑物的价格 1. 建筑物价格=房地产价格—土地价格 2. ? 六、应用举例 [例4—2] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 [例4—3] 有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5％。若： (1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元； (2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1％。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。 解： 纯收益按等差级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式为： 纯收益按等比级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式为： 1.计算房地产纯收益： 年总收益：50×12×900 × (1—10％) =486000(元) 年总费用： ①年管理费=486000 ×3.5％=17010(元) ②年维修费=2500 ×900 × 1.5％=33750(元) ③年税金=20 × 900=18000(元) ④年保险费=2500 ×900×0.2％=4500(元) 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260(元) 年房地产纯收益=年总收益—年总费用 　　　　　　　=486000—73260=412740(元) 2.计算房屋纯收益： ①计算年折旧费 建筑物重置价÷使用年限=（2500×900）÷/48=46875（元） ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年数=2500×900—46875×4 =2062500(元) ③房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8％=165000(元) 3.计算土地纯收益： 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =412740-16500 0 =247740(元) 4.计算土地使用权价格。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。 247740 * * 第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 四、资本化率 五、计算公式 六、应用举例 卖方 买方 收益性 房地产 支付货币 假若原