星河时代项目亮点分享与经验总结推荐.pptVIP

总结 泛泛的价值卖点，未深入挖掘别墅客户对景观资源、品质居住细节、身份象征的价值观需求，无法打动别墅客群，最终靠星河客户资源成交。 第一批别墅产品主打的“星河所在，必定中心” 欲吸引关内客户买单，推出320套88平三房及276套130-160平双拼四房，关内刚需客群消化小户型，但双拼仅成交25％，以龙岗客户为主。 第二批高层主打自身的cocopark商业配套， 失败三：阶段推广主题均未抓准各推盘产品主力客群，最终靠名校教育资源拉动刚需消化 经前两次经验教训，主抓关内客户，推出160套88平三房及150套130-160平双拼四房，最终赢得客户认可，小户型消化完，以福田刚需客户为主，但双拼仅成交40％，亦以福田客户占50%，龙岗罗湖仅占20％。 第三批高层主打深圳外国语学校，Ｌ系精品 总结 失败四：豪宅大盘，第三批单位最终靠三级市场，通过2%代理费开展外围联动拉动蓄客，半个月时间联动蓄客量占75% 中原发动了全深圳三级市场转介，中原所有三级地铺转介客户给现场13名销售代表，世华等其他三级地铺转介客户给现场5名星河销售代表。通过额外付出2个点的转介费；共转介认筹70批，转介成交40批，占整体成交量15%。 结语 星河时代表面看来销售情况甚佳，但从根源分析，投入太多，中原跟进的豪宅大盘定位，欲挑动龙岗新城豪宅气势，实际确以中小户为主，仅靠少量别墅支撑豪宅形象，贬损项目整体品质； 营销各阶段推广主题未能精准抓住客群，中原最终靠三级联动的看家本领提升蓄客量。 而星河靠自身品牌影响力维护项目的高端形象，大手笔推广及自身资源的高效利用，最终赢得市场的高关注和好评，真正发挥豪宅专家的项目运作能力。 1、低碳 The End ! THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS 星河地产首进龙岗 豪宅大盘营销分享 ——代理六部潘月妮 项目位置 龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处 占地面积 159236平方米 建筑面积 468090平米（其中住宅面积：170000平，商业面积：82000平方米） 容积率 1.69 实际容积率2.9 总户数以及规模 拼前1618户，拼后1190户；其中高层1445户、多层173户 。由10栋高层住宅组成；规划多层住宅包括4层叠墅住宅17栋、5-6层住宅11栋。 交通状况 近黄阁路、深惠路、龙翔大道、南坪快速、惠盐高速等城市主干道；靠地铁3号线大运站3分钟步程 8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成 项目 概况 大运新城与龙岗中心城交汇处 46.8万平米都会综合体 项目现场照片 龙翔大道 黄阁路 深惠路 星河时代 花园 周边环境劣势： 1、周边农民房林立，无生活配套支撑，环境较差； 2、无自然景观资源； 3、高铁视线及噪音影响较大； 3、位于中心城边缘，昭示性差。 12%的洋房＋４%别墅树立豪宅大盘形象 高层50％的88平改三房，34％的130-180平拼合四—五房 备注：90平方米以上住宅面积：51000.00平方米 ，90平方米以下住宅面积：119000.00平方米 。90平方米以下住宅占总住宅面积比例70% 项目 概况 　 面积 户型 户数 套数比 合计 户型面积比 面积比 高层 平层小户 89 三房二卫 480 48% 42720 25% 69.70% 平层拼合 130 三房二卫 124 12% 16120 20% 146 三房二卫 124 12% 18104 162 四房三卫 124 12% 20088 24% 176 四房三卫 120 12% 21120 复式不拼合 205 — 29 3% 5945 4% 26.80% 高层合计 　 1001 100% 124097 　 多层 洋房 203～258 — 140 74% 31105 18% TH 277～303 — 49 26% 14355 8% 多层合计 　 18