星河龙岗项目住宅规划研判报告推荐.ppt

项目规模、分期开发： 热销产品启动市场； 稀缺产品启动市场； 产品价值升级、客户升级； 创新产品必须符合市场热销； 完善配套、容积率低： 合理规划布局、强化景观； 指标豪宅常见，中、高档少有； 趋势下的同质化； 市场占位、形象塑造； “9070”政策指引： 产品设计进行价值最大化； 通过适当、合理的组合完成部分产品规避； 接势政策导向； 区域的发展趋势： 大户潮的消退和高赠送的崛起； 发展带动精品和升级需求； 不适宜进行纯粹豪宅开发； 2、规划定位方向思考 规划定位基础 * 城际生 活区典范 景观 产品 符号 价值差异、市场空白或稀缺 通过配套和规模、容积率指标来创造产品个性 强化、提升规模、合理布置 2、规划定位方向思考 * 结合前面的价值空间、地块条件和项目竞争力分析，确定本 项目整体开发目标为： 新城市地标性楼盘、城际高档社区 项目独具创新性，富有时代感，不可复制，高品质的典范生活区 3、项目发展属性定位 * 资源 豪宅 高档舒适住宅 精品居家住宅 普通投资小户 环境资源、地段位置、产品打造、指标、规模、物业类型、形象高度、配套价值均为颠峰。 地段、前景优越、交通便捷、配套良好、户型实用 公园大地、紫麟山（条件不吻合） 清林径、依山郡 万象天成、康城国际 水蓝湾、一城峰景 3、项目发展属性定位 龙城区域在售各类型楼盘档次划分 产品打造、指标、规模、物业类型、形象高度、配套、均具有明显优势。 地段、未来发展、社区、配套、经济实用、均具有突出优势。 本案条件吻合高档舒适住宅要求，在该 档次具备良好的可塑性 * 新城市地标楼盘 ● 城际高档生活区 一、大社区 二、交通便利 五、舒居尺度 三、配套完善 四、良好环境 “新城市典范社区”要素 1、小区舒居尺度：低容积率，超大规模！ 2、户型舒居尺度：赠送提高户型舒适度！ 3、生活舒居尺度：知名品牌物管保障社区安全、保证社区环境！ 符合！ 符合！ 符合！ 4、商业、住宅、内部景观规划合理、相互促进、和谐共融！ 新的属性演绎方向 符合！ 3、项目发展属性定位 * A1——项目整体建筑规划布局、立面和材料的创新； A2——物业组合的创新； A3——未来大龙岗的地标项目，缔造时代高度； 价值2： 创新性、时代高度感 价值3： 高档次、稀缺生活社区 A1——星河地产品牌之作； A2——硬件、软件品质缔造； A3——低密度舒适生活区，无法被复制； 价值1： 不可复制、城际典范社区 A1——立体化的交通网络组织造就的龙岗交通核心； A2——城市化进程带来的繁荣核心格局规划； A3——大体量商业配套带来的东部休闲消费核心； A4——城市更新建设带来的升级生活区； 元素：地标、稀缺典范、高档、品牌、舒适化 4、新的价值演绎方向 * 同指标典型案例分析 项目 区位 规模（万㎡） 容积率 物业形态 板块性质 本案 龙岗龙城 46.8 1.69 现有：联排、洋房和拼接大户高层 非资源性板块 公园大地 龙岗龙城 40 1.66 80-1002、3房，120-170三四房，洋房、 Townhouse 资源性板块 清林径 龙岗龙城 35.7 1.78 240～310m2别墅，60-150?m2高层及公寓 资源性板块 依山郡 龙岗龙城 25.8 1.57 花园洋房、小高层，90/70产品和140以上3、4房 资源性板块 紫麟山 龙岗龙城 20 1.4 联排别墅，纯平面大户，预计在140以上 非资源性板块 蔚蓝海岸 南山区后海大道 51 1.72 高层、小高层 资源性板块 波托菲诺 南山区华侨城燕栖湖 108 1.35 独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层豪华住宅 资源性板块 瑞河耶纳 南山白石洲路 11 1.41 TONWHOUSE、花园洋房、小高层 资源性板块 熙园 香蜜湖路交汇处 15 1.33 别墅、TOWMHOUSE、多层、小高层、花园 资源性板块 四季花城 布吉镇坂田村五和南路 54 1.45 多层、小高层、情景洋房、联排住宅 非资源性板块 万科城 坂雪岗大道东侧 53 1.45 别墅 、小高层 、Townhouse情景花园洋房 、Townhousebobos 非资源性板块 豪宅项目多占据高度的区位、资源、景观环境、产品设计优势，类型集中，高档项目多数适应性强，针对范围广，风险应对能力强； 区域获得较高市场接受度的项目多采用多元化开发，以某一种或两种物业为标杆，提升整体价值的实现; 5、住宅产品优化方向 * 04-08高档楼盘各户型畅销区间分析 结论：本案目前高层产品主力的面积线与趋势不吻合，需要重新定位。 数据来源：各阶段信息网统计数据 5、住宅产品优化方向 四房 三房 五房含复式 04年 05年 06年 07年 08年 二房 71-