上海泊月湾整体营销报告.ppt

他山之石，可以攻玉 太湖对岸的千万级别墅九龙仓国宾一号营销借鉴 榜样的力量 即使是市场调控最严峻的2011年，九龙仓国宾一号依旧取得销售金额近9亿的成绩！ 排名 项目 销售金额（亿元） 销售面积（万方) 销售套数 销售均价（元/㎡） 1 九龙仓国宾一号 8.96 2.51 45 35697 2 中海独墅岛 7.51 2.74 76 27409 3 81栋 5.13 3.8 140 13500 4 阿卡迪亚 4.63 3.71 103 12480 5 绿城御园 4.61 1.44 19 32014 6 平门府 4.34 1.68 42 25833 7 中海国际社区 3.83 2.1 70 18238 8 万科新都会 3.75 1.74 57 21552 9 旭辉上河郡 3.45 3.02 127 11424 10 中海世家 2.85 0.91 24 31319 营销推广对项目的启示 第一步：炒作身份，开始每天仅接待5组组，采用拒绝式营销； 第二步：震撼的现场+持续高调的活动先行— 借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动， 树立项目高端大盘的形象。第三步：推售节奏—少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘。 强调圈层，直接诉求客户身份——“出入皆人物” 九龙仓国宾一号营销推广启示 活动嫁接（部分时间段） 2010年3月10日，位于市区和基广场的品牌会馆暨接待中心开放，8月28日，现场售楼处及实景示范区公开，广邀媒体制造话题，吸引眼球。 1 2 3 接待中心开放 赞助高端赛事制造话题 持续的暖场小活动 2010俱乐部冠军赛，2010金鸡湖高尔夫球冠军赛，太湖水星龙舟赛，一系列赛事吸引苏州乃至长三角政商名流及文化艺术界的社会显要人物前来助阵，通过高端赛事的举办，传达出身份层级标注下的高端生活主张，契合项目“出入皆人物”的主题 。 国宾主题交流沙龙、岁末业主答谢会等活动保持与客户的持续联动和关注。 时间轴 节点轴 2010.3 2010.5-6 2010.11 接待中心公开 2010.8 密集活动期 一批开盘 二批开盘 现场售楼处公开 2010.8 三批开盘 2010.12 四批开盘 2011.2 营销推广对项目的启示——持续话题‖少量多推‖炒热项目 少量多推 炒热项目 持续话题 高调——报广软文凸显项目高端气质，圈定客户上流层级，彰显尊贵 凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题 圈定客户上层阶层，凸显项目高端气质，制造话题 震撼展示面+拒绝式营销+做足圈层 独特的沐浴体验—— 主卧配有德国 Innosign浴室镜面电视，内置独立的立体声输入端口，可与卧室电视同步播放。镜面内配备发热管，能有效防止雾气。 主卧采用的的浴缸，和希尔顿酒店是同一款全球顶级卫浴品牌“劳芬”，带有双重按摩系统“水力按摩和泡沫按摩”。 主卧淋浴房为了迎合双人共浴的需求，特别进行了空间尺度设计，部分户型还在淋浴房内配置了小型桑拿房。而花洒更是选择了德国“当代”大型淋浴系统。 厨房的静音专家—— 采用了FRANKE静音水槽。FRANKE是全球不锈钢厨房设备的领导者，该品牌水槽设有防声垫，以此达到静音的效果。国际尖端的FRANKE水槽的平整度误差小于0.1mm，可减少水槽有死角积水的现象，并且采用最先进的数控电阻焊，能防止生锈、脱焊，让水槽拥有长达40年以上的使用寿命，比一般水槽长8倍以上。 跨界定制的艺术厨电—— 顶级的厨电设备--德国顶级品牌MIELE，为了为业主提供最专业的西餐制作环境。MIELE厨电配备的5-7件套的MIELE作品，能够在一分钟内制作完成一杯黄金比例的拿铁，牛奶、奶泡、咖啡随心所欲。波尔多红酒、古巴雪茄……业主不用再担心它们的储藏方式，因为大空间的平墅户型配备了MIELE红酒柜。恒温、恒湿并拥有3个温区。能够单独放红酒14℃~20 ℃ 、雪茄、白酒8 ℃ ~14 ℃ ，可放心储藏。 绝版享受的洁净世界—— 采用法国爱迪士ALDES中央真空吸尘系统，吸尘效率是传统吸尘器的5-8倍，对于-3微米的颗粒过滤效率高达70%。中央吸尘主机安装于设备间、橱柜或车库，吸尘管道隐蔽布置于吊顶内及墙体内，不影响整体的装修效果。房间杜绝吸尘器二次污染，灰尘等通过管道全部吸入主机，真清洁您的居室。设备采用超低音设计，主机设备远离居住区域，室内无噪音，使用是只有轻微的气流声； 全屋的水系统—— 建议采用CULLIGAN中央净水、软水系统（全球最大达的谁处理商，世界最高建筑“迪拜塔”的水系统服务商”），湖州水硬度在120-170毫克/升，中国低于100毫克/升钙镁离子才是优质软水标准，欧美低于17毫克/升钙镁离子才是优质软水，而CULLIGAN的标准是5毫克/升； 日立手指静脉门禁系统—— 应用与全球多家顶级金融结构的