中银国际上海工业园区深度报告转型之路.pdfVIP

中国地产 — 投资商 板块最新信息 2009 年 1 月 23 日 上海工业园区 转型之路 在工业化进程不断深化、产业结构逐渐升级的背景下， 上海工业园区的成长空间十分广阔。园区的综合配套水 A 中立 平和主导产业的健康度决定了园区物业的价值。我们看 好浦东金桥和张江高科等上海成熟工业园区开发运营 商的中长期发展前景，但其短期估值吸引力不足，给予 板块中立评级。 周路 支撑评级的要点 田世欣 国家提高工业用地出让标准、严控出让规模的政策 将提升现有园区的物业资源价值。 上海工业地产市场近年来呈现稳定增长的态势。空 置率保持低位，租金、售价、租金收益率稳步上升。 但是，国内经济下行周期和国际金融危机的不期而 遇可能引发行业的中短期隐忧。 经济转型和产业结构调整将推动成熟工业园区的 二次开发。商务园区等新型业态市场空间广阔。 评级面临的主要风险 未来经济环境的进一步恶化可能引发园区物业市 场需求量的下降以及租金水平、出租率的压力。 首选买入 浦东金桥以租赁收入为主的业务结构和较为稳定 的客户基础使其在经济下行周期中具有较强的抗 风险性，业绩确定性较高。目前其 B 股股价较重估 净资产值(NAV)有显著折让，估值优势已经凸显。尽 管金桥A 股和张江高科股价由于近期上海本地股受 迪斯尼等概念炒作涨幅较大，短期估值吸引力并不 股票评级 明显，但股价若回调将带来买入机会。综合园区发 09 年重 展前景、公司管理团队，大股东和政府支持力度等 估净资 上/下 因素，我们更看好张江高科的中长期投资价值。 公司名称 评级 收盘价 产值 目标价 浮比例 图表 1. 张江中区智慧岛区域效果示意图 ( 人民币/ 人民币/ ( 美元) (人民币) 美元) (%) 浦东金桥 持有 9.91 14.45 10.