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商务舱及创业园标准厂房（别墅）营销方案 城区营销中心 2013年3月 前言： 营销理念： 以全新思路、全新策略、全新团队、全新产品打造全新地块营销运作模式。 目录 一、政策背景 二、营销方案 三、营销团队 一、政策背景 本方案主要针对开发区商务舱地块及安次区创业园标准厂房（别墅）部分进行营销分析，其中商务仓地块中2号地与创业园标准厂房（别墅）部分均为工业用地，集团开发为类别墅产品，针对此种地块利用，现梳理了国家相关法律法规，如下： 《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。” 《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。” 《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。 另国家也制定了相应的法律法规，针对开发商，将工业用地开发为非工业产品，将面临一定程度的处罚。 （一）交还土地使用权 对《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。 （二）补缴土地出让金???? 《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。 （三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权??? 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” （四）行政罚款 《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》　第四十三条规定“依照 《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。” 工作组另梳理了以下制约个人购买工业用地商品房的问题： 1、商品房产权无法分割，客户无法得到正式房本； 2、使用年限短，年限期满后不能自动续签； 3、水电、贷款、增值税等其他费用的增高； 4、容积率、配套设施等实行工业标准，居住环境将受一定环境影响。 汇总以上政策及购房制约问题，若按正常住宅销售模式营销推广，公司将面临一定风险。 鉴于个人购买时出现的种种障碍因素，项目将主要客群拟定为企业，转变后： 1、企业购买项目可确权，清除了客户无法获取产权的障碍； 2、各项费用缴纳处于企业缴纳的正常水平； 3、相关配套处于企业接受的正常水平； 4、50年的使用年限高于商业用地建筑10年，利于销售。 针对以上个人购买工业用地商品房的限制条件及我司可能承担的风险，工作组建议将此类产品的主要客群由个人转向需求企业，宣传推广中，以招商形式对项目进行宣传，营销方式上，将销售中心销售转变为招商中心招商，将整体项目包装成为从而最大程度规避风险。 二、营销方案 针对本方案第一部分针对个人购房的一定限制因素，工作组建议将项目主要客群由个人转向需求企业。结合个人客户和企业客户的差异，现针对项目营销工作做出如下建议： 方式一：渠道营销 联系“企业家俱乐部”“创意型企业联盟”等相关组织和团体，拓展相关客户来源，疏通渠道，从而达到销售目的。 方式二：扶植吸引 标准厂房地块别墅项目的营销工作中，对龙河高新区扶植产业进行传播和吸引，从而促使扶植产业相关的企业进行投资。 方式三：按需定制 针对意向企业对产品的需求，对项目进行合理分割，打破面积局限，最大程度地吸引企业购买。 方式四：全员营销 集团及下属分、子公司全员营销，给予正常佣金奖励，从而调动员工积极性，最大限度地利用人脉资源，以使项目销售工作顺利进行。 方式五：陌拜 对于分散的准客户，不适用方式一的，工作组建议主动进行电话拜访，目标集中在：写字楼，CBD区域企业、设计院、研发型集群大厦。并在意向客户集中区域进行项目巡展，最大程