世联-苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告-135PPT.ppt

西园路项目整体定位 谨呈：苏州福禧有限公司 项目研究工作阶段划分 地块意义 对于地块意义的理解 成为引领者示意(1)——中海进入苏州一举奠定区域引领者地位 中海对于全国而言是知名开发商，但对于苏州而言知名度不及苏州本土的“建屋”和“新港” 中海进入品牌竞争最为激烈的工业园区后，以园区几乎没有供应的别墅为切入点，形成项目热销，初步确立品牌 湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度 由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，但是这一策略不适合本项目 成为引领者示意(2)——世茂进入上海，成为高档精品住宅开发专家 世茂进入上海前无人知晓，通过世茂滨江花园树立产品标竿，奠定品牌形象 世茂在开发滨江花园之后开发了湖滨花园、佘山庄园均为同地区高档产品 在开发了一系列产品后，形成了开发高端住宅的产品线 通过一系列的开发后，项目品牌确立，在昆山的世茂蝶湖湾吸引了一大批上海世茂品牌客户前去购买。 案例启示 项目研究思路 目标的数字化理解——创造区域价格新高 苏州，地处长三角经济发展核心地带，受上海经济直接辐射，发展潜力巨大 地处长三角核心经济圈，直接受上海辐射影响，经济发展潜力强。 交通网络极其发达，成为苏州经济加速发展的重要引擎。 苏锡常都市圈是江苏经济发展的先导地区和创新中心。 城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成 一体两翼的城市格局：东西侧大力发展制造产业，中心大力发展商贸服务业 苏州城市区域定位明朗，金阊区定位政治、旅游、生活居住区 苏州城市空间发展都市区空间发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略 中心城区主要发展方向向东，园区将与昆山、上海连片发展，设苏州未来新城 北部为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区 老城区主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能 第二产业蓬勃发展，城市化进程加速 第一产业比重缓慢下降 第二产业比重稳步上升 第三产业比重缓慢下降 针对上海是服务业高度发达城市，苏州将其定位于制造业发达城市 苏州经济地位不容小觑，长三角经济圈内，GDP总值仅次于上海 2005年苏州GDP较2004年增长15.3%。 2005年苏 州 在 长 三 角 的 经济地 位 仅 次 于 上 海。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。 上海经济发展对周边城市的辐射影响力正越来越明显。 苏州经济高速发展，GDP不断上升，居民生活水平大幅度提高 苏州的人均GDP为 8350美元 2001年至2005年，苏州人均可支配收入递增状态。 居住支出：2005年苏州人均居住支出16276元，同比增长12%。 2003年以来，苏州房地产一直保持迅速增长，房地产业已成为重要的支柱产业 小结 金阊区旅游、商贸资源丰富，功能定位行政、商业、文化和旅游于一体的综合区域 丰富的旅游资源 虎丘、西园、留园、寒山寺风景名胜，形成了阊门-虎丘、阊门-寒山寺 深厚的商业基础 石路地区是苏州主要的商业中心，引进规模企业，品牌企业，连锁企业，日益成为多功能的新型商贸区。 成熟居住氛围 金阊区缺乏制造企业，因此沿金门路、三香路、干将路、阊胥路沿线发展多个大型居住区，生活方便，配套成熟 金阊区便利交通，四大主干道四通八达城市各个角落 南北向主干道，连通城市南北 阊胥路、广济路、虎丘路、桐泾路、西环路 东西向主干道，连通新区和园区 三香路、干将路、金门路、枫桥路、留园路、西园路、北环路 对外水陆交通皆便利，迅捷连通长三角各大城市 沪宁铁路、沪宁高速、312国道、苏虞张快速路、京杭大运河穿境而过 金阊区未来两大产业支柱——中心区商贸旅游业和物流业 金阊区格局分为两块，一块是原金阊区中心、另一片是金阊区虎丘北衍生出来的“金阊新城”板块 金阊区60多家企事业政府机关集中在金阊区原中心，旅游景观资源依附于金阊区中心边缘，金阊区内居住散步于整个区域内 小结 地块较规则，南北纵深与东西长度相当，但西北角缺块 项目规模：50亩，长约212米，宽约215米（最宽处）约46米（最窄处） 地块性质：居住用地 技术经济指标 容积率1.3以下 限高20米 檐口高度18米 绿地率≮37% 建筑密度30% 地块现状——厂房拆迁、土地平整中 场地基本平整，无明显高差 地块厂房正在拆迁 原有高压线已经拆除 目前多建筑垃圾 西面突出地块厂房尚未拆迁 项目地块四至：处于拆迁房和老公房环绕，对项目有负面影响 区域规划——总规划显示将依托旅游商业和人文底蕴，形成市中心中高档居住区 道路规划——西园路全线贯通，西连西环路，东直接广济路 西园路规划启