[经管营销]房地产开发企业评价指标研究.ppt

研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。 所谓企业评价，是指运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一定期间的经营成果作出客观、公正、准确的评价。 现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合的综合评价指标体系。 1、代理理论——为什么要进行业绩评价 （1）节省交易成本 有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低有限理性所引发的交易成本； 制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。 （2）缓解代理问题，降低代理成本。 代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。 2、管理学理论——怎么进行业绩评价：系统观念、权变观念、效率观念(时间效率）、人本观念等。 1、定性指标处理 主要采用问卷调查法，将定性指标分为5个档次（优秀、良好、平均、较低、较差），分别对应5-1分，用加权平均的方法对调查结果进行计算，确定该企业的定性指标档次。 2、定量指标处理 指标类型一致化和指标无量纲化。将逆指标和适度指标采用倒数的方法转换为正指标，根据不同的权重得出各项指标的贡献，通过线性求和法得出结论值。 （一）偿债能力指标 短期偿债能力——流动比率、速动比率、现金流动负债比率 长期偿债能力——资产负债率、利息保障倍数、固定费用保障倍数 （二）盈利能力指标 净资产收益率、总资产报酬率、 销售利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率、 资本收益率 （三）运营能力指标 总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、资产现金回收率、不良资产比率 （四）成长能力指标 销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率 （五）规模实力指标 总资产、净资产、市值、营业收入、净利润 （六）投资价值指标 市盈率、市净率 总分为100分； 一级指标：偿债能力、盈利能力、运营能力、成长能力指标满分分别为20分；规模实力、投资价值指标满分分别为10分； 将各二级指标与行业平均值对比，根据各二级指标的权重，用线性求和的方法得出各一级指标得分； 将各一级指标线性求和，得出财务指标评价总分。 1、重视股东财富目标，忽视利益相关者价值最大化； 2、注重有形资源，忽视无形资源方面的绩效评价； 3、应根据不同行业、不同时期，不断优化评价体系。 （一）计算原理 EVA是公司经过调整的营业净利润（NOPAT）减去公司现有资产经济价值（NA）的综合成本后的余额即： EVA=NOPAT-NA*KW 式中：NOPAT的调整包括：（1）研究与开发费用；（2）折旧；（3）商誉的摊销；（4）重组费用；（5）费用识别。 NA为公司资产期初的经济价值，是对公司帐面价值进行调整的结果。KW为综合资本成本。 （二）调整方法 （三）EVA与MVA的比较 1、MVA（市场增加值）=市值-总资本 如果将公司看作是众多投资项目的集合，则MVA就是市场对这些项目净现值总和的估计值。 2、MVA被认为是评价股东财富创造的最好方法。 （1）反映了投入资本与股票市值的差额；（2）是外部投资者评价的最好方法；（3）能够反映企业的管理业绩；（4）反映市场对企业长期战略的评价。 3、MVA的局限 （1）会计稳健原则可能导致低估投入资本；（2）只能用于上市公司）；（ 3）只能用于外部评价。 4、EVA的局限 （1）缺乏非财务指标（2）权益资本成本难以确定。 平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，既强调对财务业绩指标的考核，也注重对非财务指标的评价。 平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。 （一）评价指标 1、财务方面 如资本报酬率、现金流、项目盈利性等指标。 2、顾客方面 如顾客满意度指数、市场份额、价格指数、顾客排名调查等指标。 3、内部业务过程方面 如与顾客讨论新工作的小时数、投标成功率、返工、安全事件指数、项目业绩指数等指标。 4、学习与成长方面 从创新和学习角度评价企业运营状况：可用新服务收入所占比例、提高指数、雇员建议数、雇员人均收益等指标。 （二）利益相关者之间的平衡 现代企业是利益相关者的企业。业绩评价的重要作用就是通过适当的计量，考察利益相关者的期望是否得到满足。 1、有着不同目标的利益相关者必须在一种合作互