写字楼背景知识23.pdfVIP

第一部分、写字楼概述 一、写字楼的发展史 一）、写字楼的发展 1.1 我国写字楼历史概述 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性 物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。《北京市供热锅炉（机） 房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等 单位办公用的建筑物。 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为 “办公楼”， 并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和 企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、 辅助用房和交通系统三部分组成。 “写字楼”一词起源于英文中的“office”，后经港澳翻译成“写字楼”。上世纪 80 年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广州、深圳等经济发达城市流行 起来。后来由于港澳地产商进入北京、上海等内陆地区，“写字楼”这一叫法居间成 为国内房地产行业中商务办公物业的代名词。它不仅限于人们以往观念中的办公场 所，而是发展成为新兴的服务行业所必需生产空间。因此，写字楼成为城市第三楼 建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套 建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市的中心，也就是中心商务区。 写字楼即办公用房，是机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等 办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏， 特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独 立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅 速兴起。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971 年，Rhodes 和Kan 提出： “写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文 Horizon wings real estate consultants Co. ，LTD. 书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机 关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性 的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率 工作需要而产生的。 1.2 国内一线城市写字楼发展历史 （1）北京 早期的北京写字楼建设主要是伴随涉外高档酒店兴起，在日坛和三里屯使馆区的 两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区 而成为北京写字楼发展的根据地。1988 年～1992 年间，国贸中心成为北京写字楼历 史的里程碑，使建国门外大街商务区彼一时重心向东偏移。而亮马河区域在北京人看 来几乎是在一夜之间摇身一变为高档商务区的。1997 年～2000 年间，金融街的崛起 使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了国贸CBD 区的垄断地位，给北京写 字楼市场未来的多极化发展作好了客户准备。2000 年以后，中关村凭借独一无二的人 力资源和技术，贸易资源；还有就是个性化、人文化特色逐渐脱颖而出，形成了以高 科技为核心的写字楼集聚区。 （2）上海 上海的写字楼从1994 年左右开始起步，当时写字楼主要集中在长宁、虹桥一带， 由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势，因此吸引了大量的外资投资商 在此处建各类写字楼，此外在古北新区附近也形成了以 “富人区”著称的写字楼集中 区域，此地区是典型的商业地产带动写字楼发展，台湾人、日本人居多，形成高消费 群体，促进了写字楼经济的形成。但既无轨道交通，也未成为商业中心。到了1997 年、1998 年，南京西路，淮海中路凭借其浓厚的文化底蕴，地铁效应的影响逐步成为 上海写字楼市场的核心区域，而此时的虹桥区域和古北区域由于交通原因，影响力逐 步减弱。在1997 年间，浦东小陆家嘴地区由于政府行为的作用，形成了以金融为主 的商务楼密集区。而虹桥开发区由于受 “重心东移”政策等方面的影响，近年区域交 通和商业环境发展相对滞后，加上国际航班的东迁致使虹桥开发区的写字楼的发展受 到严重影响。 （3）广州和深圳 Horizon wings real estate consultants Co. ，LTD. 广州的传统写字楼主要集中在环市东路沿线，由于发展时间较早，到目前为止， 此地区的写字楼存量较多，并且由于1