兴业三千集二批货包营销报告1202.docVIP

水映林源·兴业三千集 二批货包营销报告 目录： 目标理解 货包统计 认筹策略 销售策略 推广策略 包装策略 活动策略 其他条件 阶段目标 目标 2011年1月31日前实现累计销售额8000万，截至11月30日已成交5500万 目标分解 认筹目标：2010年12月1日-2011年1月15日，认筹150张 回款目标：一批货包回款1000万，二批货包回款2000万 货包统计 期数 楼栋 商铺数 面积区间 总面积 备注 一期 26栋（1-3F） 1F:46间 2F:10间 3F:12间 21-51㎡ 115-125㎡ 60㎡ 4857㎡ 已有预售证 27栋（1-3F） 8间 2769㎡ 二期 23栋（1-2F） 32间 20㎡ 960㎡ 未有预售证 24栋 18间 12㎡ 360㎡ 25栋（1-2F） 32间 20㎡ 640㎡ 26栋（1-2F） 32间 20㎡ 640㎡ 27栋 22间 12㎡ 276㎡ 合计 7栋 212间 10502㎡ 此次认筹并于年底开盘销售的货包总价值为6818万 此次货包面积跨度较大，大至300多平米，小至20平米左右，中间过渡产品量较少，主力产品仍是二期23-27栋小面积商铺。 总体策略阐述：一批货包封盘暗线营销，二批货包全新上市 备注：此阶段虽已封盘启动第二期货包的销售认筹，但期间如果仍有客户有强烈的意向购买一期货包，项目经理仍可灵活处理，务必对客户造成机会稀缺，一铺难求的印象。 一批货包机动优惠。 策略内容： 购铺有2%的优惠，开发商领导手中握有2%优惠，面对意向购铺的客户，置业顾问可告诉客户此2%优惠的存在，由客户想办法找到开发商领导申请，如客户实在无开发商特殊关系，可由置业顾问代为向开发商领导申请。 策略目的： 使用此政策后，客户最高可享受优惠为4%（一次性付款3%优惠可叠加），折扣后刚好保证以开盘价格成交，适当的削弱了价格抗性。 使用范围： 兴业三千集一批货包所有剩余商铺。 使用方式： 意向性较强的客户，由置业顾问择机说明此优惠，务必造成此优惠的珍稀性。 二批货包认筹策略 1、认筹时间 11月6日正式开始认筹 2、认筹目标 截止2010年1月15日认筹卡量达150张 3、认筹优惠策略 购买认筹卡具有优先购铺权力； 购买认筹卡所需诚意金与所享受的优惠 前期认筹（10月16日开盘前）客户，如首次开盘未成交，可于二次开盘时享受以下优惠，并可参与抽奖。 类别 认筹金 第二次开盘当天购铺优惠 非开盘日购铺 抽奖券 老认筹客户 10000 3% 无 1张 20000 3%+10000元 3% 2张 新客户认筹：开盘时享受以下优惠，并可参与抽奖。 类别 认筹金 第二次开盘当天购铺优惠 非开盘日购铺 抽奖券 新客户认筹 10000 3% 无 1张 20000 3%+10000元 3% 2张 4、认筹要点： 交纳诚意金开具收据（注明诚意金）。 筹码先后顺序不作为公开发售的选房顺序。 筹码认购不能确定所选物业房号、面积、价格。 开盘当天以摇号方式确定认购物业先后顺序。 客户在公开发售时如未能选取合适单位，所交纳的诚意金开发商无条件退还。（退筹须按规定时间指定地点办理） 开盘当日需交纳5万元诚意金定铺. 5、认筹客户抽奖权益说明 奖品设置 奖项 数量 奖品 备注 一等奖 1名 6万/套40㎡物价旺铺 二等奖 1名 6万/套4 0㎡物价旺铺 三等奖 1名 6万/套40㎡物价旺铺 抽奖须知 本次抽奖活动仅针对正式认筹兴业三千集的认筹客户； 所有办理认筹卡的客户均可持认筹收据及身份证参与抽奖； 每张普通卡有一次抽奖机会，每张金卡有二次抽奖机会，不可重复参与抽奖； 抽奖时，奖项由小到大依次抽出，中奖客户必须在场，主持人宣布中奖人后，2分钟不上台领奖者视为放弃奖项，将按相同的规则抽取另外的号码，直至奖品送出。 客户中奖确认方式为：由工作人员核对抽奖号、认筹收据、身份证件，经确认后进行登记，方可领奖。 客户中奖后凭本人认筹收据、身份证件及抽奖券正联领取奖品或奖品证明，兑奖后将奖券收回并作废； 领奖时间：本奖项中的一、二、三等奖将在2011年月2月28日前集中兑奖交车，并办理相关手续；其余奖品抽奖当日领取，过期不领取奖品算弃权处理； 本次活动一、二、三等奖均是送汽车相应的使用年限，中奖者须同意签定相关的协议文件，方可领取奖品。 所有参与本次活动的认筹金，如成交则冲抵总房款，如未成交，至2011年6月1日后统一原额退还。 本次活动最终解释权归普洱市兴业房地产开发有限责任公司所有。 核心营销策略 策略背景分析： 此次主力销售货包是8栋320平米的商墅以及二期的20平米以下货包。针对此次货包的特殊性，即面积悬殊过大，需要进行分别突破。 一期26、2