注会经济法科目考点解读第04章 合同法律制度104.pdfVIP

高顿财经CPA培训中心 第四章 合同法律制度（十） 第七单元 买卖合同 【考点6】商品房买卖合同的司法解释（P96）（2010年多选题、2012年案例分析题） 6.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 （1）贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合 同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿 损失。 （2）商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应 当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。 7.违约金 （1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％ 为标准适当减少； （2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失 确定违约金数额。 【例题 ·多选题】甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中，宣称其 “容积率不高 于1.2”、 “绿地面积超过50％”，引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空，价 格也比周边小区高出20％。但是，该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面积 问题作约定。甲公司交房时，购房者乙却发现小区的容积率超过2.0，绿地面积只有20％， 并且在调查后得知，甲公司报经批准的规划就是如此。根据合同法律制度的规定，下列关 于甲公司和乙之间的房屋预售合同的表述中，正确的有（ ）。（2010年） A.合同无效 B.乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失 C.乙有权请求甲公司承担违约责任 D.乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金 【答案】BC 【解析】 （1）选项AB：开发商的行为构成欺诈，但不损害国家利益，该合同属于可撤销的 合同；（2）选项C：就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确 定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，该内容即使未订入合 同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任；（3）选项D：甲公 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa 高顿财经CPA培训中心 司的行为不属于 “买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金的五类法 定情形”。 第八单元 租赁合同 【考点1】租赁合同的一般规定（P98） 1.租赁合同的期限 租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合 同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。 【相关链接1】定金数额不得超过主合同标的额的20％，超过主合同标的额20％的部分 ，人民法院不予支持。 【相关链接2】自然人之间的借款合同约定支付利息的，不得超过银行同期贷款利率的4 倍。超过时，超过部分无效。 2.不定期租赁 （1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为 不定期租赁。（2013年案例分析题） （2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照 《合同法》有关规定仍不能确 定的，视为不定期租赁。 （3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续 有效，但租赁期限为不定期。 【解释】对于不定期租赁， “出租人或者承租人”均可以随时解除合同，但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人。（2013年案例分析题） 【相关链接】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁 物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa 高顿财经CPA培训中心 3.租金的支付期限 对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据 合同的有关条款或者交易习惯确