六、控制性详细规划中应重视并解决几个问题 .pptVIP

第六讲 控制性详细规划中应重视并解决的几个问题 * 一、控制性详细规划的整体性与连续性 1.控制性详细规划的“承上启下”要求????①控制性详细规划必须以城市总体规划、分区规划为依据进行编制（如在城市用地性质、使用强度等方面）。????②控制性详细规划范围，应具有可以从城市整体，或城市区、片全局考虑问题的用地规模，如对小城市，起码宜将老城区作为一个整体进行编制。????③控制性详细规划指标与控制要求，应综合考虑城市整体或城市区、片全局进行制定。 * ????经分析，控制性详细规划用地控制指标一般有13项，包括规定性控制指标；引导性控制指标。????★其中重点是确定四项规划性指标的量化值：????????①建筑密度(%)????????②建筑高度(m)????????③容积率????????④绿地率(%) 二、主要指标定量数据确定的科学性 * 编号 指标 分类 注释 1 用地性质 规定性指标 ? 2 用地面积 规定性指标 ? 3 建筑密度 规定性指标 ? 4 建筑限高(建筑层数) 规定性指标 用于一般建筑(用于住宅建筑) 5 容积率 规定性指标 ? 6 绿地率 规定性指标 ? 控制性详细规划用地控制指标一览表 * 编号 指标 分类 注释 7 公建配套项目 规定性指标 含全市公共、市政设施和按人口规模配套的服务设施 8 建筑后退红线 规定性指标 用于沿道路的地块 9 建筑后退边界 规定性指标 用于地块之间 10 社会停车场库 规定性指标 用于城市区、片社会停车 11 配套停车位、停车场、停车库 规定性指标 用于住宅、公建、地块的配套停车位、停车场、停车库 12 地块主要出入口方位、数量和允许开口路段 规定性指标 ? 13 建筑形体、色彩、风格等城市设计内容 引导性指标 主要作于文物保护、重点区段、风貌街区和特色街道 控制性详细规划用地控制指标一览表 * 两者相结合，具体体现在1.控制性指标——规定性指标与引导性指标两类，并以前者为主。2.土地使用性质兼容，——以某一类土地使用性质为主，兼容其他。3.混合用地，——以某一类土地使用性质为主，与其他类混用。如商住用地(C/R)。4.在特定条件下，“引导性”指标可上升为“规定性”指标。如重点文物保护区等。 三、控制性详细规划控制的规定性与灵活性 * 1.城市多种功能，要求多种控制； 2.城市土地级差，要求区别控制； 3.城市设计要求多样化控制。 ?四、控制性详细规划控制性要求的多样性 * ????容积率对土地开发强度、地价高低、景观效果及环境质量优劣起着举足轻重的作用，是控制性详细规划的核心指标。1.容积率的三个特点：????①容积率的高低一般与建筑密度、建筑层数成正比关系。建筑密度越大(小)、建筑层数越多(少)、容积率越高(低)；????②容积率一般与区位条件成正相关。区位条件越好，如市中心、中心商贸区、通达性好的沿街地段，容积率高；区位条件较差的地区，如城市边缘地区、一般地段，容积率一般较低。 ?五、控制性详细规划中的“容积率”及其相关问题 * ??②容积率一般与区位条件成正相关。区位条件越好，如市中心、中心商贸区、通达性好的沿街地段，容积率高；区位条件较差的地区，如城市边缘地区、一般地段，容积率一般较低。????③容积率的高低一般与建设用地使用性质如经营强度成正比关系。经营程度越强，如商业金融用地，容积率一般较高，反之越低。????·由此可见，影响容积率赋值的主要因素，一是区位及其环境条件；二是用地使用性质；三是规划用地在城市中的地位和作用。????·“控制性详细规划实施文本”里往往出现对容积率的“奖励条目”如对提供公益性项目、公共绿地、公共停车场等，或“无偿负担地块周围城市道路等用地的征地和拆迁工作”等，特在原规划容积率的基础上，再奖励一定数额的“容积率”。但要注意奖励的适度范围，要以不引起环境质量下降为原则。 ?五、控制性详细规划中的“容积率”及其相关问题 * ????控制性详细规划中的经济效益含量，主要应体现在以下几个方面：1.提高土地的使用效益与效率。????落实城市总体规划、分区规划意图，具体优化城市用地结构。如对旧城区，应降低居住、工业、仓库等土地使用效率不高的用地比例，提高土地使用强度高的商贸用地比例等。????根据城市级差地租的高低的不同分布，具体调整建设用地使用性质。 ?六、控制性详细规划中的经济效益问题 * 2.合理确定容积率的高低。该高则高，该低的不应强求。 3.对规划范围的典型区段或地块作投入产出经济估算，以正确确定各项控制指标。?七、城市设计在控制性详细规划中的具体体现。 ?六、控制性详细规划中的经济效益问题 * ????一般