2009年雅戈尔苏州工业园区项目可行性方案汇.ppt

目 录 市场特征 供应市场特征 需求市场特征 土地特征 地块特征 项目定位 我们的客户—新苏州人 新苏州人的需求 地块劣势的去化 建筑面积配比 “街”，在本项目里设计为情景式的主题街区，是时尚和艺术在社区的主要载体，其主要为社区内 服务，由各具特色的小店铺组成，构成社区商业中心，与组团之间的会所相互配合，承担起社区 泛会所的功能； “道”，与周边区块的邻里中心共同构成区域性商业中心，其主要功能除了为社区内的业主提供各 项商业服务、承担一部分商务功能外，同时也可以与邻里中心共同为区域客户服务； “道” 主要由一通二（局部一通三）店铺构成，可达到有效增加商业实用面积的目的，增加开发商 利润。 总体推广定位 财务分析 测算依据 成本估算 开发及销售计划 售价及回款计划 现金流量分析 投资计划与资金筹措表 资金借贷及损益表 财务杠杆的敏感性分析 成本售价的敏感性分析 敏感性评介 财务评介 企划纲要 传统建筑文化中所体现的“人性化”基因为什么就不能在现代建筑设计中得到延续和融合？这对一个有着优秀建筑、园林文化的千年古城来说，是否不太合适呢？ 千篇一律的“广场式”景观设计 是否适合中国人传统的审美情趣？ 中国式的园林景观设计难道真的没有市场需求了吗？ 一.与品牌塑造相关的几个思考 1.亲水情结 “小桥、流水、人家”一直是诗意生活的一种代表性表达！这是很多人心中的梦，随着社会的发展和进步，人们的择居标准已从基本居住功能发展到对精神层面以及生活氛围的需求，推窗见绿、临水而居成为购房人心目中衡量一个居所理想品质的重要尺度。在国外，一个都市中最高档的社区往往都集中在水边。而从目前国内几个大中型发达城市的房地产走势来看，亲水型住宅成为市场上最受追捧的产品。 苏州作为典型的江南城市，本身有着丰富的水资源和水文化，苏州人在内心深处有着浓厚的“亲水情结”。目前园区有几个项目是在打“亲水牌”：如南都建屋的“玲珑湾”、顺驰的“湖畔天城”、南京栖霞的“枫情水岸”等，在这一方面，本项目并不具备典型的“亲水”特征，但我们建议在产品的景观规划中可以考虑水景的设置。 2.院落情结 院落的发展史就是城市文明的发展史。 城市由院落聚集而成，院落的风貌与特征构成了一个城市的风貌与特征，当院落还是人们生活的主要空间的时候，每一座城市都有着自己独特的面孔，因为每一种院落形态都反映着一时一地的生活状态。我们可以从四合院认出北京、用石库门找到上海、以围楼识别福建……我们可以从墙的高矮、门的大小、窗的风格乃至房间与房间的组合，想象出这里的人们过着怎样的生活，发生过怎样的故事。 中国人，多数在大大小小的“院落”里长大，都有着深厚的“院落情结”。 ●院落形态的伦理环境 传统居住形态以住宅—院落—街道—街坊的空间渐进格局分隔成各个功能分区，整个院落中家人关系和睦，既讲究长幼有别，又能够济济一堂、其乐融融。 ●院落形态的生态环境 以院落为中心的传统居住形态，既协调了人与自然的关系，又解决了日 照、通风、保温、隔热、反光和防噪等问题，具有“藏风聚气，通天接地” 的功能，真正达到“天人合一”。 ●院落形态的审美环境 院落形态在自然主义哲学观的影响下，崇尚自然、结合不同气候、因地 制宜、就地取材，塑造了极为丰富多彩的艺术造型及审美情趣。 ●院落形态的人文环境 传统院落形态注重内部环境与外部环境的分隔， 院内的私人空间与院外的街道形成反差与对照。 内庭院既与外部自然相谐、共生，又独立成趣， 闲逸恬淡、自成一统。一方面，作为居所的延 展空间，庭院可以成为居室的“绿色客厅”；另 一方面，庭院围合为一种友居生活的态度，以 空间倡导，以设计引领，独立主题的庭院园林， 赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了居者 的归属感。 3.文脉的延续 所谓文脉，英文即Context一词，愿意指文学中的“上下文”。 在语言学中，该词被称作“语境”，就是使用语言的此情此景与前言后语。更广泛的意义上，引申为一事物在时间或空间上与他事物的关系。 设计中译作“文脉”，更多的应理解为文化上的脉络，文化的承启关系。 苏州，作为有着悠久历史的文化名城，其有着自身鲜明的文化表征；但在园区的建筑中，现代风格和欧式建筑林立，即使企划推广的风格走得也多是“海派风格”，同质化现象严重，中国传统文化的传承在这里完全被割裂了，虽然本项目的建筑风格应该也是比较现代的，为了解决园区建筑产品同质化严重的问题，我们认为其在建筑规划和景观设计理念上，还是应该有鲜明的传统建筑所