2009年铜梁兰亭别院营销策划报告汇.ppt

Follow Your Heart各个区域采用直觉感知兰亭别院的地道、纯粹的中国风 二八原则 推盘节奏 销售节奏 促销政策 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第一阶段 小九寨——木格措 草地、牛群、青山、雪山、蓝天、白云——高尔寺山 活动一： 兰亭别院业主川西名胜自驾游 活动二： 活动主题：兰亭别院车房周 活动目的：感受高尚精英生活方式，形成良好口碑 活动时间：2009年11月-12月 活动地点：兰亭别院现场 活动人员：兰亭别院业主及VIP客户 推广渠道：电话、短信、电视、资料、展板、会刊 活动预算：5万 加长悍马 加长林肯 活动二： 车房周 推广预算 兰亭别院总销售金额测算： 20446 3500 58419 电梯洋房 40936 98659 合计 15737 4213 总销金额 4500 8000 销售均价 34973 5267 销售面积 宽景洋房 城市别墅 32.5万 390万 97.5万 130万 费用金额 5% 60% 15% 20% 费用比例 尾盘期（4个月） 持续期（15个月） 开盘期（2个月） 蓄客期（3个月） 阶段 推广费用取值：含售楼部、样板间设计装饰，推广费用计提3%。不含售楼部样板间设计装饰计提1.5%。预算按1.5%计提则项目总体推广费用650万。 兰亭别院总营销费用分配： 推广预算 24万 36万 48万 132万 费用金额 10% 15% 20% 55% 费用比例 尾盘期（1个月） 持续期（1个月） 开盘期（1个月） 蓄客期（2个月） 阶段 兰亭别院一期营销费用分配： 推广费用取值： 兰亭别院一期销售金额约为1亿元（细表后见P152，“销售节奏”）； 一期，有售房部、样板间、户外租用等大笔费用，可在后期分摊； 一期，还要承担项目起事和形象树立的重任，在费用分摊上要高于后期； 一期，营销推广费用建议约为2.4%，费用约为240万； 推广预算 兰亭别院一期营销费用细化： 费用类型 费用名称 数量 金额 说明 外展场包装类 书香展场包装 一个 1 宣传道具，家具可重复使用 铜梁大酒店租金 一个 5 后期分摊 铜梁大酒店展场包装 - 3 宣传道具重复使用，后期分摊 现场包装类 售房部包装 一个 20 后期分摊 样板间包装 一个 5 后期分摊 看房通道包装 - 5 后期分摊 现场包装/展示 若干 10 后期分摊 印刷品类 形象楼书 1千份 4 40元/份，后期分摊 形象折页 5千份 1.5 3元/份 户型单页 5千份 0.5 1套户型，30份资料 DM单 10万份 5 0.5元/份 手提袋 1万份 4 4元/个 其他 若干 5 名片、文件袋、资料等 推广预算 兰亭别院一期营销费用细化： 费用类型 费用名称 数量 金额 说明 推广渠道类 户外广告 4块 47 持续1年，可后期分摊 道路刀旗 若干 15 500元/块，后期分摊 网站 一个 3 域名、服务器、设计、维护，后期分摊 短信群发 50万条 3.5 先大众、后针对，0.07元/条 直邮 1万份 1.5 1.5元/份 形象宣传片 一个 20 三维+实景，后期分摊 活动类 面市活动 二次 11 蓄客活动 四次 20 现场开放活动最为重要 开盘活动 一次 5 其他活动 二次 6 可作客户维系活动 兰亭会 推广费 - 2 短信、电话 资料费 - 1 《兰亭会》 活动费 - 3 启动活动 推广预算 兰亭别院一期营销费用细化： 费用类型 费用名称 数量 金额 说明 礼品类 到访礼 若干 5 10元/份 下定礼 130 0.26 30元/份 成交礼 130 1.3 100元/份 生日礼 130 0.65 50元/份 过节礼 130 2 春节、端午、中秋 其他 不可预见费用 若干 22 营销费用*10% 合计 - - 240 【说明】 兰亭别院一期5、6、7、8、9、12、13、14号楼，预计销售总额为1亿元，营销费用为240万元，营销费用与销售额之比为2.4%； 销售策略 销售思路 销售节奏 销售目标 各阶段销售 房源分析 城市别墅： 12、13、14号楼； 共计18套； 端头户型约335+160㎡； 中间户型约250+107㎡； 总面积约5000㎡； 12号 14号 13号 房源分析 宽景洋房： 5、6、7栋，每栋24套； 8、9栋，每栋20套； 一期宽景洋房共112套； 合计面积约为15000㎡ 三房，60套，比例53.6%； 四房，44套，比例39.3%； 跃层，8套，比例7.1%； 6号 9号 7号 8号 5号 房源分析 12 约147 1F 四房两厅一厨两卫 72 约9300 — 合计 12 约140 2F 四房两厅一厨两卫 12 约133 3F 四房两厅一厨两卫 12 约121 4