2010年10月连云港市灌南县金御名城项目营销策划报告（讨论稿）汇.ppt

『金御名城』项目营销策划报告（讨论稿） 北京朗特安家房地产经纪中心 2010-10 朗特实力 公司于2004年成立，2007年搭建全程商业运营服务团队 短短几年已经在北京、深圳、江苏、河北、山东、安徽、湖北、江西等市场快速发展为策略指导型专业地产推广公司 形成以北京为中心，辐射全国的业务格局，参与全国近百个大中地产项目运作实践 主创人员均来自深圳、北京等业内知名公司资深人员，在专业上形成了一线水平本地作业的工作模式 在地产发展和专业分工环境中形成以“快速成长型房地产企业”服务为导向的发展战略 提供有价值的服务，专业创造价值，积极创造企业价值和社会价值，赢得普遍尊重 拥有全方位的地产资源、技术、服务优势，引爆核心竞争力，指导营销、广告作业纵深化、专业化发展，为客户创靠最大化价值 -提供正确的解决方案 -精确建立品牌管理意识 -专业理论操作体系（SPTCP营销系统） -建立市场前后服务体系（前市调、后评估） -正确的服务流程设定及流程优化 -专案小组提供专项化服务 -正确和细化的专业分工设定 -正确建立沟通管理及绩效考核 -一线城市专业型服务团队， -从前期规划、项目整合营销、项目推广全程专业化房地产服务体系； -策划与销售的有效结合，注重360度行销新型营销模式 -商业招商的商业资源以及客户积累 -全国各地大型项目的操盘经验 -我们是一家具有竞争力的营销策划代理机构 2009年全国房地产结构调整，经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响，尤其是在消费信心上，一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。不同于外向经济模式，灌南的经济是内驱动型，相比较之下房地产市场发展就显得尤为稳健，市场信心较足，行业发展有提速迹象。 作为上升到国家战略地位的连云港市四县之一、全国最具投资潜力县之一的灌南县，大环境非常优越，真正的快速发展也就在近几年，相比较灌南县房地产发展显得有些滞后。但目前根据城市的开发规模和楼盘分布，长期的滞后在最近几年内定有井喷式发展。 根据市场研判，并且受行业发展阶段影响，本地开发商开发思路略显保守，基本都以稳健为主，这一表象的背后蕴含着行业的发展机遇。另外项目开发同质化严重，社区规划、建筑风格、户型设计、营销手法相似较多，创新型、革新性项目很少，开发层次相近意味着对新盘的机会点会比较多。 从温水中跳出的勇气，强势突围的机会 纵观灌南房地产市场，可归结出五个相似： 开发理念相似，在稳健中求发展已成为灌南开发企业的共识，普遍的做法是“基于成本获得合理的利润率，而后设计与之相适应的产品”。这样做安全系数比较高，但缺点是难以出现革新性产品，市场长期在一个层面下作加法，借鉴其他城市相似阶段开发历程，具有精品意识的开发商有机会脱颖而出，成为市场新宠。 产品设计层面类似，在目前灌南楼盘中，引入国家级设计力量的几乎没有，纵有项目在宣传中号称引入知名企业，但从产品上几乎看不出该企业的设计风格，这种以虚当实在务实的市场令人诟病，实用主义让房地产市场波澜不惊，市场渴求新引领者； 几乎主打同一个客群，这一点导致灌南目前楼盘价格、户型、社区配置都比较接近，当然改善型购买群体是城市房地产消费的主流，但130方和150方左右的三房，160方和180方左右的四房，相似的户型设计让市场竞争同质化。这给后起企业提供了超越机遇，我们期待本案能在二期规划设计中尝试蓝海战略（见注明）； 4、营销手法相似，少数品牌意识开发商外，灌南目前开发商对于销售采取最少成本方法，对沟通效果显得缺乏有效把握；临时接待处+沙盘模型+户型图单张+销售员就完成销售，对产品的讲解很少能阐述得十分清楚，沟通也显得简单直接，营销手法的单一甚至影响到一些外地营销团队，以至于各盘操作手法趋同。对于有追求的开发队伍，这也蕴含着巨大的机遇。 5、形象包装相似，在市面楼盘的包装中，对产品价值的挖掘大都显得粗浅，表述流于行业通用语言，现场和道具包装也难以看出有效的沟通力来，生硬的包装方式把房地产营造生活理想的精彩部分隔绝，这从侧面反映出市场需求的旺盛，也说明系统性包装的巨大机遇，正是品牌项目树立影响力的时机； 根据深入的调查、分析，我司策划人员在多次头脑风暴的基础上经过反复论证提出以下建议： 1、我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，建议以“建设灌南最高档次的居住环境”为项目宣传推广主题。 2、以“户型设计最合理、新科技新技术应用最多、景观环境最佳、建设质量最优”为建设目标进行具体营销推广。 3、产品突出低碳绿色环保理念，主要客户群定位于中等及以上收入的人群。 4、通过宏观、微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目的产品定位，对中高端居民有着相当的吸引力，在灌南的房地产市场上有较大的优势。 结论： 与城市经济发