2006年济南建设山艺住宅小区的可行性研究报告汇.doc

建设山艺住宅小区的 可行性研究报告 2006.12 目录 总论 第二章 项目开发经营环境分析 项目周边物业市场调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 第五章 项目定位 第六章 拟建小区规模及主要规划建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算  第八章 项目开发经营状况分析 第九章 项目开发经营风险分析 第十章 结论与建议 总论 一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、可行性研究的依据 1、国家省市有关政策法规 2、济南市城市总体规划 3、现行有关技术规范和规定 三、可行性研究的范围 1、小区建设地点及建设条件 2、市场调查及预测 3、小区建设规模及主要经济技术指标 4、住宅户型及建设标准 5、施工质量与物业管理 6、实施进度 7、小区建设投资估算 8、成本预测 9、可行性研究结论 四、项目概况 项目开发经营环境分析 济南概况 1、济南市地理 济南市是山东省省辖市，山东省省会。济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。济南市地处鲁中南低山丘陵和鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低，可分为北部临黄平原带，中部山前平原带及南部低山丘陵带。济南市海拔17～988.8米， 属暖温带半湿润大陆性季风气候，年均气温14.5~15.5℃，极端最高气温42.7℃，最低气温-26.8℃。年降雨量370~460毫米，无霜期230天左右。济南市北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻， 是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，交通便利，地理位置优越。济南市总面积8177平方公里，其中市区面积3257平方公里，城市建成区面积201平方公里。济南市现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市等6区3县1市。2005年末总人口597.4万人，暂住人口55.8万人，其中市区人口260万，居民大多数为汉族。 2、 宏观经济发展状况 初步核算，2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。 经济运行质量不断提高。2005年，全社会劳动生产率52125元/人，增长15.4%（劳动生产率按就业人口计算）。各项税收总额231.3亿元，增长11.9%，占生产总值比重12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入380.8亿元，增长20.7%。其中：地方财政一般预算收入106.0亿元，可比增长20.7%。 经济结构继续得到调整。三次产业比例由上年末的7.5：45.1：47.4变化为7.1：46.0：46.9,第二产业比重上升0.9个百分点。非公有制经济实现增加值768.5亿元，增长22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9个百分点；固定资产投资率达到45.7%，提高5.0个百分点，其中工业固定资产投资比重41.1%，提高1.1个百分点；经济外向度16.2%，提高0.6个百分点；高新技术产业比重30.1%，提高2.1个百分点。 区域经济特色明显。中心区产业外移步伐加快。按在地统计，中心区完成生产总值834.1亿元，增长12.1%，占全市总量44.5%，受城市工业向外转移的影响，同比下降0.6个百分点。全社会固定资产投资257.4亿元，下降19.5%。地方财政一般预算收入24.7亿元，增长23.1%。近郊区拉动作用明显增强。近郊区完成生产总值807.7亿元，增长18.9%，对全市经济增长的贡献率44.4%，拉动经济增长6.9个百分点。近郊区生产总值占全市总量的43.0%，提高0.2个百分点；全社会固定资产投资477.4亿元，增长36.2%。地方财政一般预算收入26.6亿元，增长29.6%。远郊区呈现快速发展趋势。远郊区生产总值234.7亿，增长17.0%，占全市总量12.5 %；全社会固定资产投资122.1亿元，增长43.2%。地方财政一般预算收入6.7元，增长29.2%。 全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724.4亿元，增长32.3 %；农村投资132.6亿元，增长44.0%。 ??? 工业