渭南万达广场写字楼[精品].doc

渭南万达广场写字楼 营销推广报告 2014年9月22日北欧青年城? 借鉴点： 旺座现代城的成功，当然也跟当时销售的价格有关，但最为重要两点是：一、景观先行，在当时唐延路并未成熟的时候，景观成为项目信心的标志。二、低公摊、低使用成本，成为众多自用型客户及投资客户的长远考虑点。在推广方面，旺座现代城主要从唐延路商务带及自身的园林方面进行宣传。 旺座系列——旺座国际城 项目为15万平米大规模城市商务建筑群，以规模积聚商务+商业的复合价值，将商务、休闲、服务设施、景观园林多种功能融合于一体。在成功开发旺座现代城之后“旺座”系列写字楼再度实力钜献。旺座国际城位于城市核心的高新CBD区。拥有豪华大气的独立入户大堂，挑空8米酒店级装修。交房赠送高档地砖铺地、洗手间精装含洁具，赠送户式中央空调。旺座国际城双层地下车位+架空层车位完美解决停车难题，高速电梯、超低公摊、全通透无梁超强坚固、阳光泳池、员工餐厅、空中花园、景观商务等超值配套，以及地辐射采暖、超低物业费是企业办公首选。 ? 借鉴点： 地处高新区的成熟核心地段，复制旺座现代城的成功模式，通过采用精装修的形式，可称为是旺座现代城的升级版。同是30%的低首付，有效的使得自用客户及投资客户的门槛降低。而且旺座国际城的热销很大程度上是购买过旺座现代城的老客户购买，所以，商务产品的客户关系维护及老带新也尤为重要。 利君V时代 项目位于未央路凤城一路口，为经开区的门户位置、独特现代的建筑外形，将成为经开区的标志性建筑之一。项目总建筑面积5.6万平米，综合平层商务、LOFT办公、一线商业等建筑形式。项目分为南北双塔，北塔为传统平层写字间，南塔为LOFT个性化立体办公空间。平层面积150-1500㎡,LOFT面积36-92㎡，1-3层为7000平米的商业中心 ? 借鉴点： 利君V时代，项目自07年11月17日开盘以来，整个销售周期为18个月左右，这样的销售速度在西安写字楼的销售中属于较快的水平。利君V时代实现了快速回笼资金及高端市场形象的平衡，这个项目是通过不同的产品定位来实现的。 4、代表项目营销推广启发 A、形象期较传统写字楼项目要缩短； B、从单纯的形象信息向卖点及销售转变； 办项目写字楼市场定位 1、定位背景 对于本项目而言，从项目的启动，对写字楼产品开始已有一个初步的定位，所以，对本项目的写字楼定位并不是再去探讨产品与设计，而是在目前的市场状况下，及现行的产品下，如何找到一个与销售策略匹配的市场站位及形象定位，为后期的写字楼全面推广提供基础。 2、定位依据 A、市场依据 渭南写字楼市场开发量一直远远落后与住宅开发量。从整个渭南的市场来看，写字楼不像住宅类市场，能有巨大的刚性需求做支撑。同时，在渭南有相当大量的“公寓”、“商住楼”，对写字楼市场形成了持续的冲击及客户分流，这些都成为制约渭南写字楼市场发展的因素 B、本项目其他产品影响依据 前面提到了在渭南“公寓”类产品对写字楼的影响，对于本项目而言，自身也有这样的产品。对本项目公寓产品的用途判断，基本都是投资与办公。（当然对于公寓产品本身而言，居住的硬件条件也相对较弱） 对本项目公寓办公的肯定。同时，也对本项目写字楼的定位提出了一定的依据，与公寓类似的客户定位，将形成本项目自身产品的竞争，无法形成新的客户群来增加项目消化量。 客群定位 首先我们对本项目写字楼客户分为主要的基本类型：自用客户及投资客户。以下将分别从自用客户及投资客户两个方面对项目写字楼客户的区域进行分析及定位。 自用客户 本项目的自用客户分为大客户及散客，我们判断本项目写字楼的大客户分布较为零散，没有区域特征，主要是看重高新区及产业基础的大型企业，甚至有外地的企业客户。 而对于散客而言，主要是依附高新区产业及基础的中小企企业，主要来自城区及外地办事处等。 投资客户 对于本项目写字楼的投资客户而言，投资客户一定是全市范围内的。但我们也能判断一定的区域性，首先，我们认为投资写字楼的客户中，将有超过60%的客户，是有写字楼投资经验的客户，按照这样的客户，高新区域的投资客户将可能比其他区域居多。 客户属性定位 对于本项目的客户属性定位而言，我们用对各类公司客户的分类及特点，与项目的公寓及写字楼的匹配程度的判断来说明。 分类 特征 写字楼 公寓 匹配度 具有雄厚实力和发展历史的中大型公司 这些公司积蓄多年，实力雄厚，承受得起高档写字楼的售价，公司已在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证； 70% 5% 发展中的中小型公司 公司起步较晚，但正处于发展上升期，对自身形象较为在意，有条件他们仍然愿意选择形象好、品质高的写字楼物业； 25% 15% 刚刚起步的小型公司 起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择性价比较高产品； 5% 50% 个人