[棕北国际]产品设计建议汇.docVIP

五岳南园公寓楼产品设计顾问建议 前言 受顾问合约限制，本建议核心系公寓楼部分，但由于公寓楼仅占本项目总建筑面积之14.32%，而住宅则占总建筑面积之63.99%，因此本建议于综合考虑公寓楼特有功能基础上，尚需考虑对住宅整体设计及营销推广不可造成障碍。需重点指出的是，居住、酒店、办公三者合一系一种贪大求全、力图将客户一网打尽的做法，势必对本项目产品设计构思造成较明显混乱，于销售推广亦非常不利。 顾问公司认为，酒店与办公功能可相协调，但此二功能与居住功能具本质冲突，因此建议公寓楼核心建筑形式仍为公寓，同时考虑产品形式上做到不排斥性、兼顾酒店及办公功能之延展即可。由于顾问公司正式介入本项目时间较短且晚，不可能从根本上改变产品形式，仅可就现建筑设计方案中的明显缺陷提出建议。 本项目产品设计前提 本项目所处位置显赫，但由于成本较高，发展商知名度亦有所欠缺，开发难度较明显，因此须从产品设计入手，首先设计一个差异化、容易形成市场热点、整体销售受价格因素影响不明显的产品，项目开发管理应以营销推广整体构思为基础，如此方可视为具备了营销推广的基本条件。 1. 项目概况 地理位置：位于成都市城南片区，毗邻棕北小区，西邻锦绣街，南邻锦绣路，北邻棕竹巷。 占地面积：17亩（11303.80㎡） 建筑面积：72923.52㎡ 其中商场建筑面积（四层）：5017.28㎡ 酒店式公寓（塔楼十四层）：10440.08㎡ 住宅（三栋28层）：46665.84㎡ 地下车库（二层）：10800.32㎡ 总户数：558 绿地率：30% 覆盖率：28% 容积率：5.5 地面停车位：30辆 地下停车位：360辆 户型指标：（以下所述面积均含本层分摊面积） 酒店式公寓 合计168套 其中 A型 56.82㎡ 一室二厅单卫 56套 33% B型 60.50㎡ 一室二厅单卫 56套 33% C型 86.58㎡ 二室二厅单卫 56套 33% 住 宅 合计390套 其中 A型 140.48㎡ 五室二厅双卫 78套 20% B型 123.43㎡ 四室二厅双卫 156套 40% C型 103.74㎡ 三室二厅单卫 156套 40% 项目地理位置实景 2. 总平面设计方案调整建议 本项目总平面设计基本合理，较好地兼顾了朝向与景观的关系，交通流线组织亦较合理，建筑技术指标已接近最大化，考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。 3. 户型及标准层设计方案调整建议 本项目户型设计问题较多。在现建筑设计方案中，住宅户型指标定位准确，但建筑设计缺陷较为明显，调整价值不大，且仅对细部及立面设计作出调整并不能从根本上有利销售，鉴于距住宅开工尚有一段时间，建议在户型指标及标准层形式不变基础上，请设计院对基本户型作重新设计，以避免住宅销售灾难。现具体就公寓楼户型及标准层设计方案作出以下调整建议： 3.1 户型设计方案调整建议 3.1.1 户型指标 一房一厅 建筑面积35—40㎡ 占总户型数比例75% 二房一厅 建筑面积50—55㎡ 占总户型数比例25% 注意：每类户型设计不可超出二个。 3.1.1 室内空间要求（见基本户型示意图） 功能分区：小户型设计应特别注意室内空间的功能分区，卧室区与待客区应有明显的分隔，且应有明确的餐桌区、厨房及卫生间。 采光通风要求：待客区可间接采光，但厨房及卫生间必须有自然状态下的采光及通风。 开间要求：客厅区开间不宜过大，3200㎜—3600㎜即可，但一般不宜超过3600㎜。 分户隔墙要求：宜采用隔音效果好、墙体厚度较薄的分户隔墙，以使室内空间从室内视觉到使用都能获得较好效果。 3.2 标准层设计方案调整建议 由于顾问公司对现建筑设计方案中户型设计持不同意见，且考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。 4. 立面设计方案调整建议 本项目首先应体现都市建筑特点，原设计方案系由澳大利亚柏涛所作，但由于受规划法规影响，户型及标准层已修改得面目全非，建筑立面亦大受影响，因此，顾问公司建议按现项目产品特点，对本项目建筑立面重新设计，切实体现都市生活、都市色彩、都市品位。