万科与PulteHomes财务报表对比 分 析汇.pdfVIP

房地产报告网 免费注册，回帖就可下载全部报告 万科与 Pulte Homes02-04 年财务报表对比分析 【要点】 经营特点比较：Pulte Homes的业务中还包括出让部分土地、为客户提供金融服务， 生产建筑材料等。02-04年出让土地的收入占总收入的比例分别为 2.40%, 2.47% ,2.63%。 并购：Pulte Homes 对 Del Webb 的并构采取了非常严格的成本控制，而且并构当 年资产负债率并未见受到明显影响。 成长性：02-04年万科资产规模增幅均大于 Pulte Homes。03年销售额增长率高出 Pulte Homes17个百分点，但 04年万科却比 Pulte Homes低 10个百分点。 盈利性：Pulte Homes销售净利率低于万科，但净资产收益率却远高于万科，约为 万科的 1.5倍，说明万科的资本使用效率低于 Pulte Homes。 运营效率：02-04年 Pulte Homes的存货周转率平均约为万科的 2.5倍，总资产周 转率约为 1.87倍。 净利率方面，02-04 年万科均高于 Pulte Homes，但 Pulte Homes 的净资产收益率 却高于万科，说明 Pulte Homes资本使用的效率高于万科。 偿债能力：万科负债规模的增幅高于 Pulte Homes。04年资产负债率万科高出 Pulte Homes3个百分点。两公司流动比例均保持在 2以上，说明短期偿债能力均较好。 负债结构：Pulte Homes 的主要负债为优先级债券和次级债券，占比近 50%，而万 科的负债中银行借款和应付债券并重。 Pulte Homes的负债率在逐年下降。 现金流比较：从 2002年到 2004年，Pulte Homes所持的现金和现金等价物持有量 每年都以 21％的速度递减。经营及投资活动的现金净流量已连续两年出现负数，04 年现 金存量的增加主要是依靠筹资。 【正文】 一、两公司的经营特点比较： 两公司均专注于房地产业务，Pulte Homes 是一家拥有 50 多年历史的美国大型房地产 1 房地产报告网 免费注册，回帖就可下载全部报告 企业，一直享有全美最好的建筑家的美誉，其房地产业务占总收入的 98%以上。而万科亦是 国内房地产企业，特别是普通住宅开发企业中的龙头，房产业务占比 97%左右。两公司的经 营特点的差别主要有： 1、在主营业务——住房业务中，Pulte Homes 一直对土地确认、客户细分和房屋价格 方面实行一系列的精细化管理，是一个精耕细作的、成熟的房地产公司。万科则在过去的 10 年里完成了从多元化向专业化发展的重任，并形成了自己独特的盈利模式——即在一个 城市的非主流的地段，通过大规模精心开发，依靠万科的品牌提升片区的价值，进而提升公 司本身的价值。 2、Pulte Homes除了卖房以外，还卖地，即将自己买的地重新组合，并选择最佳时机将 其卖给其他开发商。该部分收入 02-04年占比分别为 2.40%, 2.47% ,2.63%（包括在前述的 房地产业务收入中）。 3、Pulte Homes公司的其他业务包括地产金融服务，建筑材料生产和物业服务，在 Pulte 购房者中 80％的客户都会选择 Pulte 来为自己提供与住房相关的金融服务，该部分收入占 比约为 1%。 万科的其他业务收入主要指物业管理费，占比 3%左右。 4、Pulte Homes并购的特点： (1)并购对象的选择：2001年 7月，Pulte Homes对 Del Webb进行了并购，选择 Del Webb 的原因有：a、 Del Webb 专业经营老年人（55 岁以上）住房，这一点符合 Pulte Homes 的 市场定位；b、 Del Webb 的业务主要集中在美国的西部地区，而并购前 Pulte Homes 的业 务主要集中在美国东北部，中西部和大西洋中部地区，并购后可以形成有效的互补。 (2)并购后的融合：Pulte Homes 在 Del Webb 没有涉及的地域积极的推广 Del Webb 的 品牌，而Del Webb也在自己的忠实客户群中深化Pulte Homes的经营理念。此次并购使