万豪酒店服务式公寓营销方案汇.ppt

万豪酒店服务式公寓营销执行方案 Agenda 目录 投资型高档公寓市场分析 竞争市场分析 产品SWOT分析 产品定位 目标客户定位 价格定位 价格执行策略 销售执行 销售策略 推广策略 户型配比 FESCO Analysis Top End Service Apartment 价格执行策略 总体实现均价 区域价格分布 价格体系及开盘次序 价差建议 －户型 －朝向 －景观 －花园绿地 －位置 付款方式建议 调价原则 高端形象入市，确定本案领先的市场地位： 借助万豪成熟的国际品牌形象，树立本案的高端市场形象； 针对高端窄众客群，强调项目的核心价值，进行有效的整合传播。 执行高端品牌传播路线，树立本案高品质的市场形象； 结合不同的传播载体特性，通过有效的媒体组合，最大化发挥载体的传播优势，准确传递项目的核心价值； 以针对性较强的高端专业媒体传播为主，大众媒体传播为辅。 选好发力点：选择有冲击性的新闻事件，针对目标客群进行大规模广泛传播，如：召开大型新闻发布会： 多渠道推广：纸媒、网络、户外、广播、公关活动、展会 Total marketing cost will be around 1.5% of total sales revenue: Brochure / Flyer / DM / Newsletter 10% DM 5% Website 15% Press Release 30% Road Shows 40% Marketing Strategy 推广策略 推广费用 推广比例：总销售额的1.5% 总销售额：1,125,000,000元 推广费用：16,875,000元 备注：本案具体的营销推广方案详见《万豪酒店服务式公寓营销推广方案》 销售计划及进度 2006年08月01日－09月30日 内部认购期 2006年10月01日－12月30日 热销期 2007年01月01日－02月28日 持续期 2007年03月01日－05月30日 第一强销期 2007年06月01日－08月30日 持续期 2007年09月01日－10月30日 第二强销期 2007年11月01日－12月30日 持续期 2008年01月以后 尾盘期 项目营销阶段 销售阶段划分 项目销售进度计划 93.00% 1,160,775,000.00 27,736.56 41,850 93% 小计 5.77% 72,000,000.00 32,000 2,250 5% 2007年11-12月 21% 260,775,000.00 30,500 8,550 19% 2007 年9-10月 16.73% 208,800,000.00 29,000 7,200 16% 2007年6-8月 20.82% 259,875,000.00 27,500 9,450 21% 2007年3-5月 10.11% 126,225,000.00 25,500 4,950 11% 2007 年1-2月 12.62% 157,500,000.00 25,000 6,300 14% 2006 年10-12月 6.06% 75,600,000.00 24,000 3,150 7% 2006年8-9月 销售额完成比例 销售额 （RMB） 当期实现均价 (RMB) 销售面积 （平米） 面积完 成比例 日 期 注:以上销售进度均以项目前期准备工作全部在8月1日前到位为准，如开盘时间调整，则项目推广时间及推广策略将产生相应变化。具体执行以项目确定开盘时间为准！ 销 售 分 期 销售准备期 2006年5-7月 销售分期 工 作 目 的 完成工地包装之发包、施工 企划方案细则 销售准备工作基本就位 完成现场准备工作 销售准备期： 2006年6-7月 销售分期 工 作 内 容 平立面确定 现场接待中心设计发包 区域性布置 沙盘制作完成 效果图制作完成 定点看板制作完成 销售准备 销售证件申请 销售准备期： 2006年6-7月 销售分期 内部认购期 2006年8月－9月 销售分期 工 作 目 的 耳语传播、酝酿 树立项目整体形象 企划方案细则 完成销售准备 收集客户 完成现场准备工作传达本案进场前销售讯息 内部认购期： 2006年8月－9月 销售分期 工 作 内 容 销售准备 预告公开日期 以电话拜访方式告知客户做先期销售 DM寄发 销售证件申请 来人来电统计及追踪 制定媒体计划 内部认购期： 2006年8月－9月 销售分期 热销期 2006年10月－12月 销售分期 工 作 目 的 扩大宣传面，