东营别墅报告xin汇.doc

目录： 前言 第一部分：市场调研篇 东营概况 东营宏观分析 东营房地产市场 市场进一步细分 东营房地产市场调研 项目竞争者分析 东营中高档住宅供应市场研究结论 个案分析 市场调研综述 第二部分：产品规划篇 城市总体规划 东营近期规划 街区功能属性 现有规划分析 产品SWOT分析 产品规划优化建议 第三部分：市场营销篇 前 言 我司接受贵司委托，对贵公司广利河北，莒州路以西地块项目（以下简称本案）进行全案策划。本全案策划内容包括市场调研篇、产品规划篇、市场营销篇三大部分。此次市场研究最直接的目的是为该项目市场定位及后期运作提供一些切实可行的参考依据。 本次调研的内容主要包括东营市住宅供给市场、需求市场等几大部分。鉴于本项目区位、土地成本、地块规划等因素确定项目的开发方向为高档住宅产品，因此确定各部分的调研内容如下： 住宅市场分析主要通过分析目前东营市民的居住特征、住宅项目的片区分布、住宅市场的价格走势、影响价格的因素、土地供应等，来了解目前住宅市场的整体特征。通过项目的开发方向分析、类似住宅的市场特征分析，寻求市场热点和空白点，指导项目的规划设计。 需求市场分析，主要通过问卷调查方式，分析目前潜在客群购买特征，了解住宅需求特点，为项目的产品定位、价格定位和客群定位提供最直接的数据支持依据。 区域分析，首先通过“等时间线”法确定项目的区域研究范围，研究内容包括区域交通、市政配套、区域物业、区域环境等因素，并且对区域进行一定的区位分析，以确定项目的开发方向。 我司深信，通过我司对贵司项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展模式，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本市场研究报告提供之内容必将有效推动本项目的成功策划和定位推广。 第一部分 市场调研篇 一、东营概况 房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，导致了许多因素都可能对其发展产生影响，其中许多因素不可控制。因此本章将通过对东营市宏观的经济状况和政府的政策导向等方面的调查分析，确定本项目开发的城市或地区的市场整体状况。另外，经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，为真正把握东营市房地产市场的现状，并且准确预测其发展前景，对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章基本上比较全面的分析了与房地产业有关各种因素，包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了对比分析，为后期项目的分析提供了科学的数据支持。 1、东营基本概况 东营市位于鲁北黄河三角洲上，是一座新兴的石油工业城市，中国第二大油田-----胜利油田就在这里。北与天津、秦皇岛、大连隔海相呼应，东与胶东半岛西端隔海相望，西靠地处鲁北平原的滨州市，南与淄博市、潍坊市毗邻。中华民族的摇篮----黄河，横贯本市，东流入海，气势壮观，中上游冲下的泥沙，大部分沉淀于河口，每年新造土地3.5万亩。东营市辖东营、河口二区和广饶、利津、垦利三县，面积7923多平方公里，总人口175多万，东营市区面积1998平方公里，非农业人口54万。东营地势西南高、东北低。现城区处在东营凹陷隆起地带上，地下油藏丰富。气温属北温带湿润大陆性气候，四季分明，光照充足，温热适宜，平均气温12.20C。 东营，原是黄河三角洲上的一个小村，随着60年代石油工业的开发，东营村已形成颇具规模的新兴城市，并于1983年10月1日设立了省辖市东营市。从此，东营以石油工业为本，全面推动了本市的工业发展，逐步形成石油化工、盐化工、造纸、纺织、机电、食品、建材、水产品、畜产品等工业门类较齐全的工业体系，成为黄河三角洲上的石油明珠。东营市交通发达，海上开通了东营至大连航线；铁路有东（营）淄（博）线及胶济线、京沪线相连，筹建中的德（州）烟（台）铁路，经东营向东沿渤海沿岸直达龙口、烟台等港口；公路交通四通八达，形成了沟通东北、胶东与中原腹地的陆海空航道的交通网。 黄河三角洲，已确定为国家级自然保护区，它将成为旅游的胜地。 东营位于山东半岛和辽东半岛环抱的地理中心，北靠京津唐经济区，东连山东半岛开放城市，东北与大连隔海相望，向西辐射广大内陆地区，是环渤海经济区和黄河流域经济带的交汇点，也是连接东北和中原两大经济区的重要纽带。东营市列入沿海经济开放区和国际绿色产业示范区。这些都标志着东营进入了大开发、大发展的时期，必将有力带动当地经济的发展与繁荣。 东营市是一座既古老又年轻的城市，源远流长的齐鲁文化和黄河文明在这里得到和谐的融合与统一。东营历史主要沿广饶、利津、垦利3县的历史追溯。市域南部的广饶和西部的利津历史悠久。广饶县五千多年前就有人类居住，境内有多处新石器时代大汶口文化和龙山