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第三章 中国住房制度与房地产金融的发展 第一节 中国住房制度改革和房地产金融的发展轨迹 计划经济中的公共住房及其弊端（改革开放前） 建国后不久，我国推行计划经济，城镇住房实行供给制，房地产市场不复存在，房地产金融随之消失 计划经济的公共住房消费机制 该机制是国家通过“工资约束”、“隐性增税”筹集住房建设及维护资金，将住房以行政配给的形式分配，消费者只支付名义房租的一种住房分配形式 在计划经济体制下，住房消费需求的无限性，形成无限的需求与有限的供给的矛盾，造成住房普遍短缺现象。 行政分配制度造成低效率和分配不均 我国公共住房的形式 直管公房：收归国有的或国家投资建造的住房 自管公房：由单位建造和管理的公共住房 中国住房制度改革与房地产金融发展（改革开放后） 住房改革试点起步和房改金融业务创立（1979-1988） 住房改革进行了两种尝试： 试点售房（1979-1985）：开始实行全价售房，后来实行补贴售房，但最终受挫。 提租补贴（1985开始）：在烟台等城市试点，提租的同时，发放补贴，取得了一定的效果。 出台第一个房改总体方案：分两步，第一步是提高房租；第二步将住房消费资金纳入工资，为实现住房商品化打下基础。 房地产业起步：有金融机构开始投资开发房地产；1984年国务院提出各地应组建房地产综合开发公司。 房地产金融起步： 1987年，成立烟台、蚌埠两家住房储蓄银行，承担当地的房改金融业务 1988年，国务院公布的有关文件明确了房改金融的基本框架和思路：1）明确房地产金融的承办机构；2）明确办理房地产信贷业务机构的管理体制；3）明确住房金融管理体制上政策性和经营性的区别；4）要求大力发展个人住房贷款业务 住房改革的全面起步和住房公积金的建立（1989-1993） 租金改革的全面深化： 随着住房制度的改革，国家对职工工资的扣除逐渐减少，职工以货币形式取得的住房分配逐渐增加。 第二次房改工作会议确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。 房地产金融方面： 此阶段我国一些城市建立了住房公积金制度，各城市纷纷效仿。1993年，国家提出普建公积金制发展住房金融的思想。 在此期间，房地产金融业有了较大发展，房地产存贷款余额增加。 住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立（1994-1998） 1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对住房改革的根本目的、基本内容作了原则性规定： 根本目的是实现住房商品化、社会化，改善人民居住条件。 基本内容：1）改革住房建设的投资、管理、分配体制；2）建立两种住房供应体系（经济实用房、商品房）；3）建立政策性和商业性并存的商业信贷体系，发展住房保险；4）建立规范化的房地产交易市场。 住房金融制度的初步确立： 在全国建立住房公积金制度，颁发《建立住房公积金制度暂行规定的通知》 明确区分政策性和自营性住房信贷业务，分别颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》 推进住房消费信贷，颁发《个人住房担保贷款管理试行办法》，但该办法存在一些局限 此阶段，公房租金水平提高；公房出售进展迅速；经济实用房建设展开；个人住房贷款余额快速增长。 住房改革的深化和房地产金融的全面发展（1998年至今） 从1998年下半年开始停止住房实物分配，各地住房货币化分配方案陆续出台。 继续推进公房改革，加快住房二级市场发展 房地产金融进入快速发展期： 1998年，颁布了新的《个人住房贷款管理办法》，取消了对个人住房贷款只能用于购买公积金建造的住房的限制；也让所有商业银行均可办理个人住房贷款。 颁布《住房置业担保管理试行办法》，是房地产金融中担保、保险业务的发展基础 第二节 我国房地产金融体系现状 总体上说，目前我国形成了以商业性房地产金融体系为主，以政策性住房金融体系为辅的房地产金融体系。 商业性房地产金融组织体系 目前我国的专业房地产金融机构 住房储蓄银行 烟台、蚌埠住房储蓄银行 成立于80年代中期，是伴随房改金融而产生的专业房地产金融机构 其特点有：1）是股份制银行，资金来源于地方，用于地方，不靠国家；2）其宗旨是为房改服务，业务范围主要围绕房地产开发、住房结算以及存贷业务；3）资金自求平衡，自付盈亏；4）在经营方式上，实行代理制，不普设网点 两银行分别在2000年、2003年进行了股份制商业银行的改制。 中德住房储蓄银行 2004年2月，全国首家中外合资住房储蓄银行在天津开业。 该行住房储蓄产品的特点和优势： 先存后贷 低存低贷 利率固定 形式灵活 消费有奖 另外，还为企业集团客户提供了一种住房储蓄形式的员工激励方案 如何防范风险 配贷机制遵循资产负债期限结构对称原