军颐园A座营销策划报汇.docVIP

军颐园A座 营销策划报告 前言 我公司以往所开发项目有很多是中心城区及周边的高层项目，可以说对此类项目积累了相当丰富的销售经验和市场经验。本项目与上庄镇周边楼盘项目相比，有较明显的价格优势和产品优势，如果在产品包装和营销上突破原有的获铜路沿线项目的地段概念，无疑将会产生巨大价格势能，同时可以有效扩张客户面。依靠“西部山前区”的概念不仅提高本项目的地缘价值，同时可以依靠价格相对的优势抢夺石家庄中心城区的市场。 销售策略与推广 前期销售渠道 由于本项目目前处于前期运作阶段，广告投放与公开发售均不现实。考虑到项目前期回笼资金的需要，我们认为本项目前期运作应充分运用人脉资源，将已有客户渠道发挥到最大化，只有这样才能在现有的条件下，达到预期目标。 先期组建售楼部，提前积累客户资源 充分利用自有优势，多处设立售楼点，多网点销售； 利用个人关系，发掘本公司销售人员手中掌握的客户信息资源； 2.区域市场因素 从市场的竞争角度来考虑，销售最好的时机是区域供应的空档期。该区域内的领头羊项目龙泉花园自2001年10月进入市场，经过近几年的销售，已经所剩无几，到目前为止，区域内已经没有了类似的领头羊项目，而近期内可以上市销售的项目基本上不具备领头羊项目的条件。其他项目也是前期项目的后续工程，对军颐园项目基本构成不了威胁。 3.前期客户积累措施 本项目现场紧临青银高速，可以在临高速出口设立大型的广告围墙，同时在项目围墙上喷涂醒目的项目名称、发展商名称及咨询电话（安排专人接听电话，介绍项目并做登记），在项目现场设立临时接待处并安排专人专职接待到访客户。为项目的销售奠定足够的客户累积。 4.销售周期 根据项目自身情况和工程进度，我们相应制定本项目销售周期。 （1）项目分批发售的顺序与数量 根据项目的工程进度及我公司的市场研究和以往的销售经验，建议军颐园项目的销售分批进行，分批发售的顺序与数量如下： 发售顺序 发售时间 发售单位 发售数量 备注 第一批 2008年3月上旬 A座西边的两个单元 162套， ? 因前期客户积累时间长，客户储备多，所以首批发售数量多，消化期为2-3个月 第二批 2008年5月份 A楼 108套， 消化期 3-4个月 第三批 2008年8月份 A座剩余房源 消化期为3-4个月 ? （2）第一批发售设想 根据本项目的工程进度，市场的接受程度及销售的准备状况，拟将第一批在2008年3月上旬开始推出销售。在推出销售前依据现场施工进度分阶段开放销售卖场及示范单位和样板间、示范园区，同时结合一系列不同的特色广告手法吸引市场及目标消费群体的注意力。 ? ?①在项目正式推出销售前，开始针对周边区域客户进行重点推介活动，正式拉开项目的推广宣传攻势，以期达到足够多的客户储备，为正式推出销售打下良好的基础。 ?? ②在工程进度允许的条件下，在项目正式推出销售前开始开放示范单位、样板间及示范园区，邀请意向客户进行参观与挑选房屋，为销售当日奠定基础，同时配以广告来建立项目的总体形象，以期巩固客户的购买信息，再次积累新客户。 ?（3）销售量进度预测 1、本项目的销售周期预计为8个月。分为： ?? ◇市场预热及试探期（1-2个月），只进行内部登记，并不进行正式的销售； ?? ◇第一批开盘销售期（2-3个月），，预计销售率为40-50%； ?? ◇第二批开盘销售（3-4个月），预计销售率为25-30%； ?? ◇第三批开盘销售（3-4个月），预计销售率为28-30%； ?? ◇尾盘消化期（3个月），预计全部销售完成。 5.入市时机 “好的开端是成功的一半”，一个项目何时入市，怎样入市，入市之后怎样顺势、造势，是一个楼盘能否成为畅销楼盘的关键因素之一。从市场的竞争角度来考虑，销售最好的时机是区域供应的空档期。该区域内的领头羊项目龙泉自2001年10月进入市场，经过近几年的销售，已经所剩无几，到目前为止，区域内已经没有了类似的领头羊项目，而近期内可以上市销售的项目基本上不具备领头羊项目的条件。对军颐园项目基本构成不了威胁。 入市原则 根据本项目的情况，尽最大可能做好销售预热期及内部认购期的准备工作，使开盘期销售工作达到预期目标。 售楼处包装及软硬宣传系统、标识系统、导视系统等，可以在内部认购开展后使之精细化。，并于现有的形象标示相统一。 多渠道传播有效信息及项目优势，为楼盘热销造势。 渗透入市 根据本项目自身特点，建议本项目采取渗透入市的方式，在销售前期煨火预热，充分利用人脉与形象宣传将产品导入市场；内部认购期宣传应与销售相配合，将推广力度逐渐加强，并为项目开盘积极蓄势；开盘期推广强劲，使销售工作顺利展开。在“酒香也怕巷子深”的营销时代，无论是公开发售还是暗渡陈仓，造势尤为重要。因为，不造势或造势效果不佳，入市后极易造成销售“死火”，形成危